存货周期,这一与宏观经济波动“平行”的概念,目前正考验着房地产业持续发展的“耐力”。
存货周期,这一与宏观经济波动“平行”的概念,目前正考验着房地产业持续发展的“耐力”。在经历了2007年“跃进式”投资和2008年“衰退型”调整后,房地产业在2009年迎来了“高危化”的库存累积。两大全国性房地产协会不久前起草的一份内部报告预测,2009年末,全国商品房空置面积可能达到3-4亿平方米,将是往年的2-3倍。
而从企业层面看,房地产市场的存货远大于空置面积。因此,“去库存化”已成为中央和地方“扩张性”地产调控政策的主要取向。那么,目前我国房地产企业存货究竟有多大?存货消化周期需要多长时间?今后“高危存货”何时能实现软着陆?
4万亿存货待消化
一份最新的机构研究报告分析,2008年,A股房地产公司的市场占有率将进一步提升至10%左右,存货超过4000亿元。一般而言,存货与销售额基本匹配,而上市公司的存货周转率要高于行业平均水平。由此推算,目前我国房地产企业手中的存货值将在4万亿元以上。
一位销售过百亿的南方地产商在接受中国证券报记者采访时坦言,如果说,2007年房企的首要任务是“拿地”,2008年是“筹钱”,那么今年的首要任务则是“销售”。该地产商表示:“目前,企业的库存压力很大,走量是关键。”
这位地产商的感受具有很强的代表性。虽然近期各地房地产市场销售回暖,但财务专家指出,存货激增、周转率下降、资金链紧张依然是房企普遍面临的问题。目前上市房地产公司的资产负债率在60%以上,总资产周转率多数在0.3以下,经营性现金流大多数也呈现负值。