加息无助于控制房价，减息也无助于提升房价。房地产的价格是由该资产所隐含的预期收益和风险所决定的，并不是由房地产的融资成本所决定的。在资本市场上，是预期风险和收益决定了融资成本，而不是融资成本决定了预期收益和风险。

　　央行降息了。 

　　昨晚央行宣布将从今天起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，此外还有下调部分商业银行存款准备金率的通知。该是我兑现诺言的时候了，我曾经在今年5月发表过一篇反对央行升息对付通胀的文章，当时我说，如果央行选择降息，我将发表一篇“降息将挤压房价”的文章交给上海证券报发表。

　　读者可能比较熟悉我最近有关油价和房价关系的系列专栏，其实，我的有关利率和房价的文章最早发表于2004年10月的“加息推高房价”。在那篇文章中，我提出：用加息的手段来控制房地产价格，其实是火上浇油，将导致房地产价格迅猛上涨。之后三年多楼市的走向证明了这个判断。

　　当然，现在央行宣布减息也许未必是针对房地产市场的。但是，我作为上海大学房地产学院的副院长，有责任为地产业的投资人预测一下降息的政策效果并做一些基于个人理解的解读。

　　首先，加息无助于控制房价，减息也无助于提升房价。房地产的价格是由该资产所隐含的预期收益和风险所决定的，并不是由房地产的融资成本所决定的。在资本市场上，是预期风险和收益决定了融资成本，而不是融资成本决定了预期收益和风险。这个朴素的道理我讲了将近10年。美国之所以爆发了次级债危机（详见我在2007年12月26日《上海证券报》上的“次贷风暴启示录”），是因为美国的各大机构在房地产这项资产本身无法做空，无法在“全过程、全对冲”体系的要求下表现出波动率的情况下，就基于主观的模型来判断房地产贷款利率的水平。这个做法从一开始就是错的，同时，这个错误再次证明了房地产不是商品，而是资产，我们不能用经济学的供求关系去解释房地产的价格变动，我们只能从金融学的基本原理来分析其内在规律。人为地提高或者降低房地产贷款的利率并不能使得房地产的价格发生变动。这是美国次级债危机告诉大家的明确而惨痛的真理。