“并非所有带‘豪’字头的住宅都好卖”,德思勤咨询总部总经理助理叶世育接受本报采访时反复提及。继上周推出“解密豪宅热销真相”报道后,本期将聚焦深圳的“伪豪宅”乱局。数名记者分别前往几个代表性楼盘进行独立调查,并集纳了地产业界人士、专家的看法和观点。
概貌
真正的豪宅不到10%
“深圳的豪宅市场是很乱的”,一名地产中介的高管刘明(化名)对记者如是评价。
据其了解,目前深圳的豪宅楼盘约有200—300个,但真正称得上豪宅的,估计不到10%,大概20多个盘。“很多都是挂豪宅的旗号,打擦边球,其实品质、配套等都不到位。”
深圳某知名地产中介的一名区域市场高管胡英(化名)表示,豪宅楼盘一般都要符合几个条件,比如要拥有不可取代的资源,容积率在0.7之内,建筑具有前瞻性,配套完善,还应具有人文气息等等。以各方面条件衡量,像“观澜湖”这样的楼盘就是比较典型的高品质豪宅盘。
但是,现实却呈现各种所谓“豪宅”楼盘多种多样的“作伪”现象。胡英向记者介绍,有些楼盘,价格卖得很低,彷佛成了“大路货”。有些盘面积很大,达到了政府规定144平方米的标准,但层高、质量标准、周边配套都不完善。还有些“豪宅”,价格卖得很高,可能是用料好,但其他方面有缺陷,其实这种也不能算真正的豪宅。
刘明代理豪宅业务多年,按照他的观点,真正的豪宅应该具备资源性、容积率、价格、人文环境等多方面的、综合的优势。深圳现在很多“伪豪宅”盘,并不完全具备综合性品质,而只是单纯放大了某一方面优势。比如罗湖区“百仕达·乐湖”,虽然近期该盘的销售较好,但实际上它称不上是真正的豪宅,从资源、配套、大社区等方面来说,该盘所在的区域,不能支撑豪宅产品的发展。
究竟什么是豪宅?珠三角地产网地产评论人士刘轩认为,真正的豪宅是指在特定地段,以度身定制的方式打造,具有鲜明建筑特色和历史人文价值的,专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说,豪宅应具有五大特征:一是区位优越不可替代；二是环境优雅,或者具有不可再生、得天独厚的自然资源,或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造:五是人文价值无法再生。
“在一定时期内,豪宅只能为少数人所拥有,不可能成为大路货。”刘轩认为,作为一种特定商品,豪宅属于典型的需求弹性大,价格影响力强的需求拉动型产品,区别于普通住宅生活必需品的色彩,豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此,价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛。
这个价格门槛应该是多少?刘明认为,在现在的深圳楼市行情下,至少要达到2.5万元/平方米。
刘轩表示,豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”,拥有较强的保值、增值能力,完全是依赖于其对社会资源的密集占有,而资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性,也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺,从而有力地烘托起豪宅的身份,令大多数人望而却步。
调查1
高密度楼盘欲卖豪宅价?
“园林特别小,和未来的二期被包围着。旁边还有一个楼盘要开,后面的厂房据说要盖成高楼,密密麻麻。看着开发商很矛盾,想标榜成豪宅卖高价,又不想投入,不为消费者的生活空间着想。一句话,18000—23000的价格太贵了。”昨日,开盘销售的新世界·四季山水位于福田下梅林龙尾路东侧,从梅林路上就能看到四季山水“经典泰式亲水园林”打在楼身上的超大幅广告,然而就是针对这个主打园林的楼盘,网友“开放商与地主”在业主论坛上提出了上述质疑。
据四季山水营销中心工作人员金先生介绍,四季山水一期共有6栋高层住宅,由设计多所豪宅的澳大利亚柏涛设计,最小户型的面积都在150平方米以上,每平米价格在2万元上下,但目前配套设施仅有一个幼儿园和400平方米左右的游泳池。据了解,四季山水一期占地2万平米,容积率达3.4,由于相关部门对其二期工程的规划并未完全确定,其主打的泰式亲水园林面积也存在悬念。
由于毗邻梅林一村、梅林公园和梅林水库,且临近家乐福商圈,四季山水的环境优势可谓突出。
但是,记者近日到该楼盘实地走访发现,四季山水西与润裕山景豪苑一路之隔,北临山水居（查看地图）、嘉鑫阳光,南临福兴花园（查看地图）,在众多小区包围之下的四季山水用“豪宅”来称呼有些牵强。此外,四季山水东、北两侧靠近山体,东北侧山上有墓地,北侧山脚下坐落着深圳市危险废物处理站、固体废物交换中心和维修厂、服装厂等厂房,不时有卡车进出。对此,四季山水营销中心工作人员解释,危险废物处理站附近居民非常多,如果有危害政府不会坐视不管,所以应该不会对居民产生不良影响。至于工厂,一方面不会很大噪音,另外一些工厂也将迁走。谈到墓地,一名工作人员则以“在香港,靠近墓地是好风水”一语带过。
站在位于15层的样板房的阳台上,可以看到南方十字架高耸的基督教深圳堂和右前方数栋10层以上高楼组成的福兴花园,高大的白色水塔非常醒目,朝北的窗户则正对着嘉鑫阳光的两栋高层楼房。在另一栋楼5层的样板房,则只能从楼宇缝隙之间看到些许山景。
“四季山水的户型还不错,但除了大之外没什么特别之处,如果要称豪宅,还得看看周边环境、配套设施、物业管理、居住人群等等。”前来看房的李先生近两三年来看了不少“豪宅”,在深圳从事设计工作十余年的他认为,这样只靠中大户型便大打“豪宅”牌并没有说服力。
调查2
“后海公馆”游离于豪宅之外
在深圳南山区后海大道与蓝天路(原工业五路)交汇处,耸立着四栋30多层高的高档住宅。目前,已经能够清晰见到它的面貌,楼盘也在热销之中,处在豪宅区域,使得它也以豪宅自居。但是,走进它的身边,发现与真正的豪宅相比,它还有一定的差距。
豪宅让人首先想到的就是大,业界定位豪宅,一般认为房室面积应该在140平方米以上,这样才能凸显大、宽敞的感觉。根据后海公馆公布的楼盘境况,后海公馆户型以100平方米及130平方米的三房为主力户型,另有60余平方米的舒适两房。可见,如果仅仅从户型面积上定位豪宅,后海公馆已经被排除在外,对于其大户型,也是两房折合后的户型,在最初的设计上也难于满足豪宅大的要求。
同时,真正的豪宅,不仅在户型方面有要求,在园林建设、价格抗跌等方面要求也较高,而后海公馆在这两方面也均有差距。后海公馆的配套园区不尽乐观,深圳房地产信息网业主论坛一名为“深圳有约”的网友在看了后海公馆的园区后如此描述:园林也非常普通,主要是平的草坪和一些小树为主,有些水景,但水里也没有一些水生植物点缀一下,显得非常单调,而且招蚊子,对小孩也存在安全隐患。而此前,后海公馆在项目宣传上描述到:后海公馆园林建设摒弃“大而繁”,追求“简而精”,吸取了中国审美观的高远、深远、平远的意境,不仅追求园林的美感,更强调人与园林的互动、自然与建筑的融合,而这些纸面上的描述,在现场很难让人体验到。而后海公馆周围的自然环境,除了后海之外,并没有特别独特的自然景观。与豪宅优美的天然配套的自然景观相比,后海公馆这方面的差距远远不足。
豪宅具有抗跌性也是其价值的体现。根据市场披露的价格,后海公馆去年开盘,到现在还有近三成的待售楼盘。所售楼盘价格,从今年“五一”的均价24500元/平方米,到目前的均价22000元/平方米,价格一直下跌。与周边的楼盘澳城等相比,价格下跌比较快。