“购房可读名校”的承诺是否有效

　　案情：2004年春节前后，王小姐在报纸上看到一则售楼广告以醒目的字体写着：“购房可入读省重点xx小学”，王小姐与丈夫考虑到6岁的女儿即将入学，就前往该楼盘选购房产并与开发商签订了购房合同。2005年秋季，王小姐带着女儿到售楼广告承诺可以入读的xx重点小学报名，但却被该小学以招生已满为由拒绝。王小姐与丈夫多次找开发商交涉，但是开发商却几番推脱，双方因此诉诸法院。

      分析：现代家庭都非常重视子女的教育，因此在选购房产时周边的教育资源就成了购房者考虑的重要因素之一，开发商也往往抓住购房者的这一心态大打“教育牌”，“购房可读名校”的承诺常常出现在各种销售广告及售楼小姐的口头承诺之中。那么该广告承诺是否具有法律效力呢？

　　在商品房买卖实践中，“购房可读名校”的承诺往往只出现于开发商的广告中，并没有明确载入双方签订的《商品房买卖合同》，而对售楼广告有明确规范的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任二”从该法条的内容分析，开发商的广告要构成合同的内容必须满足以下条件：第一，该广告承诺的内容是关于“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”；第二，该广告承诺的内容具体确定；第三，该广告承诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。在前述案情中，虽然开发商“购房可入读省重点xx小学”的承诺具体明确，而且对房产价格的确定肯定是有影响的，但是由于“省重点xx小学”并不属于开发商开发规划范围内的学校，不符合前述法条适用的第一个条件，因此，并不能认定该广告承诺属于合同的内容，从而要求开发商承担违约责任。(福建厦门联合信实律师事务所 陈莹律师)