楼市这一领域向来盛产“预言家”和“语不惊人死不休者”，房价也因此成为当前最具公众性的话题。

　　无论是对开发商还是购房者来说，２００７年的福州楼市充满了戏剧性。

　　处于平稳上升中的福州楼市，９月份因万科“地王”拍卖而突然“跳跃”，几近沸腾，而后经过福州市政府部门的及时“冷却”，刚稳下温度却又迎来一个政策“寒冬“。其间，购房者及时进仓的?赚得心花怒放，低点卖出的?悔青了肠子，高位跟进的，还没来得及高兴，却发现这拨行情已经结束，一时无所适从。

　　进入２００８年的福州楼市，在银行不断加息、提高第二套房贷门槛等宏观调控政策的影响下，仍然处于敏感时期。楼市充斥着许多不确定的因素。

　　２００８年，福州楼市将向左走还是向右走？市场的拐点是否已经出现？未来的房价究竟是涨是跌？金融政策对福州楼市的影响到底有多大？未来支撑福州房价的购买力来自哪里？

　　诸多问号之下，楼市迫切需要一个理性的声音，更需要一个多维的声音，让消费者自己做出置业决策。

　　１月４日，由《东南快报》社发起，联合福建省住宅产业商会、《东南置业》杂志社共同主办的“２００８福州楼市高峰对话”在福州召开。来自福州的主流开发商、二手房代理企业的领袖人物以及我省著名经济学专家、房产研究专家、金融界专家参加对话。

　　福建省住宅产业商会副会长、东南快报社执行总编辑黄敏强主持本次高峰对话。

　　对话嘉宾

    方忠炳：省人大常委会原副主任
           福建省住宅产业商会会长
    陈  烙：福建省住宅产业商会副会长
           《东南置业》杂志社社长
    王阿忠：福州大学房地产研究所所长
    黄祖传：汇诚地产董事长
    李日强：阳光国际集团执行总裁
    林峻岭：融信地产总经理
    罗  新：世欧地产总经理
    肖  斌：群升置业总经理
    白杰南：沃野地产总经理
    庄  子：庄子策划工作室董事长
    杨咏新：点石策划总经理
    杨  锌：新境界地产策划公司董事长
    叶  斌：国广一叶董事长 
    黄敏强：福建省住宅产业商会副会长
           东南快报社执行总编辑
    杨益生：省政府发展研究中心副主任
    王剑超：福州知名房产专家
    黄海雄：中庚集团执行总裁
    程  璇：三盛地产总经理
    陈夫庆：融信地产副总经理
    肖  宁：泰禾地产总经理
    梁  川：郭氏集团副总裁
    黄  航：汇诚地产副总经理
    袁晓龙：鼎力机构董事长
    陈  晶：零距离营销有限公司总经理
    林  静：新境界地产策划公司总经理
    肖基昌：麦田房产董事总经理
　（排列不分先后）
　　 “拐点”之说，是去年下半年以来，地产分析人士一直非常热衷于探讨的一个楼市话题。当福州楼市价格经历“9·11”飙升数天，其后又持续低迷徘徊至今的时候，市场上有关“拐点”的争议就持续不断……

　　讨论楼市的走势，有两个极为关键的参考因素：落于宏观，看城市的经济总量；落于微观，看楼市的供需关系和人民购买力。

　　那么福州如何呢？

　　宏观上，以福州为中心的“海西”建设如火如荼，经济总量不断攀升；微观上，城市化进程还在加快，刚性需求旺盛。在这样的前提下，如果非要给楼市一个定语的话，也许“分化点”比“拐点”更适合。

　　这种分化体现在，一个理性消费时代的到来，只有真正用心做产品、用心服务的品牌开发商，才能在这个分化点上，走出属于自己的广阔天地。反之，则有可能在这个节点被市场抛弃。

　　这，正如经济学界著名的“马太效应”之意——强者恒强。

　　不是拐点是分化点
　　方忠炳：“拐点论”言之过早

　　当前社会上有关楼市是否进入拐点这个问题，已经有很多论调。目前我国部分城市、部分区域出现有关楼价下调的问题，我认为这并不叫“拐点”。对待“拐点”，我们要宏观看待，这个所谓的“拐点”是全局的还是局部的？是长期的还是短期的？是规律性的还是人为的？就目前福州城市现状而言，说“拐点”来临言之过早。

　　杨益生：海西品牌价值支撑地产

　　福州的楼市是不是拐点？关键看怎么理解。如果是跟原来房价快速上涨相比，现在就是拐点，因为涨幅已经慢了。但是这并不能简单理解为福州房价就要回头，福州楼市就要走下坡路了。显而易见的是，“海西”建设已经成为全国的一个大品牌，是品牌就有价值，它的价值必然会体现在有形的形态上，譬如地产。只要对我们的国家有信心，对海西有信心，对在福建生存发展安身立命有信心，楼市就能健康持续地发展。

　　黄海雄：“拐点”只是斜率改变 

　　最近讨论的沸沸扬扬的拐点问题，我的看法是，如果简单理解为拐点论就是掉头，就是朝下，我是不认同的。充其量，拐点只是一种斜率的改变。

　　但不可否认的是，目前楼市存在高风险，为什么在２００７年底会出现缩量，大家知道是金融问题，一旦房地产供给渠道掐断，这是非常可怕的，今年依旧执行的是货币紧缩政策，所以不容乐观。

　　李日强：大“牛市”中的小“熊市”

　　楼市整体发展大势是上升的，但颇似股市，在指数飙升到６０００点高位运行时，会有一个盘整期，但是盘整的结果不是要市场下滑，而是挤出泡沫，从而更为健康地运行。在这个小“熊市”期，是机遇也是挑战。机遇在于房产项目资源不会那么俏，有实力者可以低位进入；挑战是资金链问题与人才管理，特别是前者，是这个盘整期市场最危险的事情。

　　程璇：回归理性而非“拐点”

　　我一直觉得对拐点的理解，应该不是指房价到下跌的拐点，更不是说从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。而且我觉得从广大民众希望的房价来说，大家都希望房价能够回归理性，而不是说大起大落，实际上房价的大起大落于国于民都是不利的。我认为今年房价可能会出现分化，一是优质楼盘价格还会有一定幅度的上涨，就如三盛·中央公园，在淡市中仍能热销。另一方面也会存在一些价格下跌的劣质楼盘，这些企业往往是实力不强、品质不够。

　　白杰南：不存在拐点问题

　　２００８年不存在拐点的问题。应该说楼市的房价会是一个平稳发展的过程。第一，今年国家出于产业政策的考虑仍将出台一系列平稳房价的政策，但绝不是打压楼市；第二，从市场层面看，仍存在大量的需求，一是城市扩容的需求，人口不断向城市聚拢，而经济适用房的构建仍十分匮乏，这就为商品房提供了空间，二是改善居住条件的需求，二次置业者将不断增加。

　　袁晓龙：不是“拐点”是分化点

　　２００８年的这个“拐点”不是价格的拐点，而是一个行业的分化点，好的产品一路飙升，不好的产品可能就是一路下降。现在是歇脚点而不是拐点，歇一歇，放慢速度，我觉得不可能是拐点，应该是一个整合点，一个分化点，未来各家开发商都要整合好资源、做建筑精品，而不是像过去的十年一样产生很多建筑垃圾。

　　肖斌：拐点并未出现

　　我觉得福州楼市的拐点并没有出现，现在市场的观望行为主要是前几个月的房价上涨和政策的不确定性带来的心理反差。过了这个观望期，再过半年多应该会逐步回归理性。回归理性的话，市场不能任由非理性地上涨，同样还是回归楼盘的品质，回归它的价值所在，有没有满足某些人的需求，无论是豪宅还是各种房，找到你的目标市场，各人做各人的市场。

　　杨锌：说拐点只是调整需要

　　现在所谓的拐点，实际上是需要一种调整。这个时期到了２００８年，应该是把很多原来混为一谈的事物分解掉，包括对产品线的分解，对开发商质的分解，对资金组成的分解，对市场认识的分解。一分解事情就很清楚。

　　黄航：长期看好楼市发展

　　我觉得现在市场上出现的这些新情况，只不过是房地产发展过程当中的一个插曲。总体趋势，应该还是会朝更健康、更规范的方向发展。因为目前的供求矛盾依然是当前楼市亟待解决的大矛盾。短期内，受宏观调控因素的影响，部分需求可能会被压抑，导致推迟购房者的购买欲望，但从长远的角度来看，这部分需求必将得到释放，而且随着市场化进程的加快，还有中国经济的长期被看好，短期内房地产市场仍会处于一个上升的趋势。

　　杨咏新：市场仍存在刚性需求

　　所谓的拐点首先是“矛盾论”，成交量虽然下滑，但是成交的价格却上扬，这说明市场上的刚性需求是存在的。第二，我将现状称为“进化论”，市场暂时出现的这个现象必将让楼市出现需求的拐点，作为开发商未来要研究整个楼市需求品种的问题。第三，就是“周期论”，目前楼市的成交量出现一定的下跌，但是我们如果把房地产周期拉长，房地产还是有非常大的发展空间。

　　是楼市拐点
　　非房价拐点
　　王阿忠：价格博弈结局难以预测

　　在目前的情况下，我们很难判断什么是最高点和拐点。房价如果涨得太快，可能国家就会出台一些想不到的政策，这个政策的力度可能会太大，很猛烈，甚至有可能造成市场崩盘。在国外，特别是日本房市泡沫就是因为货币政策出了一些问题。所以现在去预测是不是拐点，很难。对于开发商来说，还存在一种价格的博弈行为。

　　王剑超：楼市拐点但不是房价拐点

　　楼市的拐点，表现在大家信心上的拐弯和一些观望情绪的增加。但是在房价方面并没有表现出很明显很大幅度的下跌，所以我认为目前应该是一个楼市的局部拐点，但是不是房价的拐点。

　　这次这种局部的拐点会不会演变成一个大势上的逆转，或者形成真正开发商的冬天，我觉得这个问题取决于三个方面：第一，就是目前开发商能不能解决一个对投资客依赖的问题；第二，就是局部的调整会不会变成直接的低迷还取决于金融方面的支持；第三，则是开发商自身抗风险的能力，如果这次的局部调整会持续半年或者一年，那你的资金和实力能不能支持到调整期结束，如果不能的话，无疑这个调整就是你的“冬天”。如果你的资金和实力能够支持的话，到时候你就是胜者，其实命运和决定权是掌握在自己手上，不用去怪政策或市场。

　　确实是拐点

　　庄子：楼市是否出现拐点取决两个因素：一是看房价是否持续上涨；二是需求是否持续跟进。现在有个主流的观点认为人民币升值、通货膨胀、土地资源匮乏是支撑房地产价格上涨的重要原因。另外，从微观来看还有四个原因：第一个是开发成本，第二个是需求，第三个是心理预期，第四个是传统的消费行为。如果把这些方面当作一个坐标来看，房地产价格确实会跌，我说的会跌，就是企稳也是会跌，如果涨幅和通货膨胀、人民币升值幅度跟不上的话，那就会跌。

　　房地产开发已经形成三条通道：第一条就是商品房，第二条是廉租房，第三条是经济适用房，今后这三条通道上的量比例会重新分配，各走各的道，特别是保障性住房大量推出会把商品房这条道挤掉，也就是说以后的商品房这块确实两极分化非常厉害，一些开发商做地摊货，一些开发商做品牌货。

　　而且从消费预期来看，随着这次宏观调控组合拳的推出，从心理层面影响了消费者，同样也影响了开发商，不能排除一些大胆浮动的开发商会在此次调控中被“洗牌”，因此我觉得２００８年对房地产市场来说确实是一个拐点。

　　2008，福州房价 是升？是降？还是稳？

　　“即使是预测最准的专家，也不敢对房价作出预测，这就是目前地产市场的最大特点。”这句话是国内知名地产专家董藩说的。

　　但是2007年，连董藩也不愿对房价走势做预测了。尽管在业内，他被人认为给2005年和2006年的房价走势“算准了命”。

　　那么福州的房价走势又将如何？

　　房价还有上升动力
　　“海西”品牌增值楼市

　　杨益生：海西建设已经成为一个全国的大品牌，我们千万不要低估海西的价值。海西的品牌价值必然落于有形之物，也就是地产上。可以说，国内外对海西建设都非常关注，中央给海西建设很大的支持，这些支持最直接的反映就是这片土地更珍贵。只要对国家有信心，对海西有信心，对楼市也就有信心。

　　经济总量持续攀升

　　杨益生：从经济总量来看，福建２００７年的经济总量大约是８８００亿元，摊到每一个人头上，大概是３３００美金，可以说经济增长相当快。大胆预计，如果按照现在这样的速度增长，到２０２０年福建人均ＧＤＰ可以超过一万美金。如果再加上人民币升值空间的元素，福建完全可能在２０１５年左右就可以达到预期的水平。当我们看到这个可以预计的前景的时候，我们就会对眼前的情景豁然开朗，就会有新的信心。当前房价从每平方米６０００元的均价上升到１００００元也是有可能的。

　　城市化带来大量购买力

　　黄海雄：发达国家或者说较富裕的国家城市化率大体在７０％左右，而中国的城市化率现在是３０％左右，差距还很大。从目前来看，城市化的进程应该说还是长期的，从大的方面来说，房地产将中长期向好。

　　肖宁：福州目前中心城区的人口是２３４万，根据十一五计划来说，是每年福州城区的人口要增长１０万，如果按照人均４０平方米的住宅标准来说，等于是每年福州这种住宅的需求量应该是达到４００万平米。福州现在所推出来的拍卖地如果按照平均的容积率２．０计算，福州的土地供给量每年应该是达到３０００亩，但是２００６年福州的土地供给量是２５００亩，到２００７年只有１０００亩左右。我觉得，随着这种城市化的进程，住宅的需求是不断增长的，从正常的供求关系来说，每年保证４００万平米的需求应该是正常的。所以就目前来看，福州楼市的需求仍很旺盛，然而，商品房供应却趋于减少。这就是将来福州楼市的购买力所在，也是支撑房价的一个原点。

　　侨乡购买力不容忽视

　　肖斌：目前楼市的侨乡情节要尤为关注。福州去年从海外寄回福州市１５亿美元，这是从银行得来的数字，如果加上从地下钱庄和身上带回来的，保守估计是２０多亿以上，相当于一百五六十亿，而我们２００６年地方财政才１０２亿，这个购买力是不容忽视的。

　　王阿忠：由于福州侨乡的特色非常明显，所以人民币升值对福州楼市影响还是挺大的，并不仅仅停留在一个概念层面。我有一个朋友在国外，他迫切地把钱投到国内来，买不动产是最直接的选择，这部分的购买力值得关注。

　　福州消费水平高

　　肖宁：有一个数据，可能大家都不会想到，福州人均消费水平是占全国的第十名，而且２００７年股票的人均占有市值，福州是占全国第三名，从这点可以看出福州民间的游资应该是非常大的，所以福州的购买力我觉得还是比较强的。

　　罗新：我想建议一下，其实从现在开始的半年时间应该是大家最好的投资时间，而且现在应该是最快下手的时候，目前很多楼盘出现的局部打折、优惠，这是很正常的，在这时候买房子是最佳时机，如果你错过了这半年到一年时间，等明年年底你就会后悔了。市场在降价的时候你才要买房，涨价的时候你买不是浪费钞票吗？

　　房价可能
　　两极分化

　　梁川：事实上，当保障房大量入市后，市场将两条线走路。“上帝的归上帝，恺撒的归恺撒”，由市场自由支配的那部分商品房将两极分化：中低端产品面临保障房的冲击，有可能被淘汰出局，但另一部分瞄准金字塔塔尖阶层的产品有可能价格还会更高，但无论如何，专业化都将成为开发商必须迈过的第一道门槛，鱼龙混杂的非理性时代将一去不复返。

　　肖斌：２００８年是调整的一年，从开发成本考虑，开发商会致力于研发高端产品，使价值回归，物有所值，商品房市场依然有可能总体继续上涨。

　　程璇：２００８年房价可能会出现两极分化，一是优质楼盘价格还会有一定幅度的上涨，在淡市下仍能热销。另一方面也会存在一些价格下跌的劣质楼盘，这些企业往往是实力不强，品质不够。

　　 王阿忠：成熟的房地产市场，每个楼盘都做得很精细，而目前福州大部分的产品还是粗制滥造，未来产品品质更精细，这才是开发商要努力的方向。否则降价在所难免。

　　房价变数多

　　叶斌：去年“９·１１”之前，实际上很多的房价已是有价无市的状况。现在开始回调，如果这个状况持续的话，也许很快出现跳空缺口，届时，二手次新房的供应量将非常之大。按照这个观点，二手次新房将对一手房的市场供需关系起到极大的影响作用。

　　王阿忠：其实说到底，房地产市场和调控政策的关系，是博弈的关系。或者说，其实应该更多的是互相牵制、互相发展的协同效应。调控政策一定是看市场的反应而出台、看市场的反应而修改，市场也不得不在政策的调控下逐渐接受理性回归的现实。

　　2008，地产商是练功的时候

　　无论是否赞成“拐点”之说，参会的开发商都承认，福州楼市确实开始发生变化。在变化之中，他们也共同意识到——

　　罗新：大浪淘沙之后，剩下的必然是一些坚持走品牌之路的开发商，生产的产品也必然是精耕细作的品质之作，提供的服务也必然细致入微。在这一轮的筛选中，可能会有三分之一的开发商被淘汰掉，有的手上没有地，有地的部分资金会出现问题，有的楼盘则品质过差。通过一年的时间整合，我相信在２００８年底应该说留下来的开发商都是精品。

　　开发商要练好内功

　　林峻岭：调整并不是行业重新洗牌，这是市场正常的调整，有利于开发商客观看待市场、看待消费者，理性开发、理性销售。而消费也将回归理性，适度的盘整对政府、对开发商、对消费者都是一件好事。作为开发商应该做的事是正视现实、练好内功，真正为市场贡献品质住宅。

　　程璇：当这个行业真正到了白热化竞争的时候，更需要企业可持续性发展战略去发扬自己的优势，包括品牌的支撑、要建过硬的产品、组建高素质的团队，尽量把自己的内部管理完善起来。

　　陈晶：目前的市场对于服务地产的专业公司也提出考验，代理公司要冷静思索、把危机变成机遇。

　　开发商要找准定位

　　杨锌：２００８年的房地产市场是一个分解年，每个开发商要去分解自己的定位，要把产品做好，不同的定位，有不同的价格。要认真思考擅长于做什么产品，擅长在哪个区域，是一线城市，还是二线城市，是做“馒头”、“面包”，还是做“蛋糕”。

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