【策划人语】

聊过了2007中国楼市的大事和名人，这一期，我们聊聊今年这个市场的流行语。最可以代表市场全局的，自然是正在流行的。这些耳熟能详、街头巷尾热议的话题，蕴含着无限深意。

它们有些道出了百姓的心声，有些白描了开发商的求生状态；有些镌刻了楼市改革里程碑式的进展，有些则又预示着市场的下一步走向……

走过风风雨雨，楼市在这些流行语中悄然定格，给我们带来无限回味和思索。

1“双核时代”来临

2007年，中国楼市的“双核时代”来临，自住者的春天似乎也不远了。

12年，一个轮回，就在新的轮回开始的2007年，我国住房体制改革也迎来一种螺旋式上升的回归，构建起市场化与非市场的保障性住房互补格局。由此，“双核时代”成为今年楼市当仁不让的主题词。

回顾1994年，我国住房体制改革启动，步入艰难的市场化改革之路，终于在1998年，福利分房告别历史舞台。随后的10年，房地产在市场化的单行道上一路狂飚，房价也一涨再涨。反思中，我们突然意识到，低收入家庭的住房永远无法靠市场解决，必须建立住房保障机制。

今年8月，随着《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》浮出水面，楼市的“双核时代”向我们走近。特别是年底《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两项办法的出台，让近几年浮在低收入家庭头顶上的“难得安居”的阴云随之飘散，老百姓吃了一颗“定心丸”。

 “无论怎样，我总会有个住的地方。”正准备申请廉租房的李女士告诉记者，北京已经上调了廉租住房租房补贴标准，城八区廉租家庭月租房补贴最低限额调整为550元，月租房补贴最高限额为1500元。根据记者在北京十几年的生活经验，如果按最高限额，基本上可以在三环周边租到相对满意的房子。

“现在大家至少又多了一点选择的机会。”月收入5000元左右的何先生则说，与以前挤在一个市场中相比，住房保障体系的建立，以往对房价只涨不跌的固有看法已经打了折扣。

 “住房保障之所以受普通民众关注度最高，因为它最能体现民生。”中国指数研究院华东院副院长陈晟表示，住房保障是当前政府工作的一个重点。就在今年初，建设部明令要求，尚未建立廉租住房制度的市、县，要在今年年底前建立。同时，经济适用房也成为住房保障制度中不断完善的有力支撑。

需要指出的是，“双核时代”需要水火相融的共生理念。保障类住房就似安身之水，市场化则是发展土壤。然而，目前我国作为一个发展中国家、一个转型经济的国家，房价快速飚升，已经把绝大多数居民排除在房地产市场之外，严重损害了国内居民的住房福利水平，并有可能吹大房地产市场的泡沫。因此，在现阶段，中央政府由“主调市场”转向“主调保障”有百利而无一害。对此，有远见的开发商也应响应“双核时代”的来临。

2 夹心层

今年，最引人瞩目之楼市调控关键词莫过于“住房保障”，而在一系列保障类新政之后，一个新的流行语“夹心层”应时而生，成为游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词。

8月，国务院正式发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，而“低收入”且“住房困难”成为住房保障类群体界定的两个核心要素。

11月，建设部等部门又在两天内连续发布《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，政策出台时间先于市场预期。根据新政，廉租房受惠对象为低收入住房困难家庭，目前占城镇家庭总户数5.5%。同时确定经济适用房的价格应当以保本微利为原则，且项目利润率应不高于3%，同样面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质。

就在《经济适用住房管理办法》出台前，有市场消息称，住房保障制度中的经济适用房政策可能向城市中产阶级靠拢，以解决“夹心层”购房难题。但随着办法的正式公布，最终打破经济适用房可能向城市中层和中低层收入家庭倾斜的猜想。

而根据开发商的设想，《意见》及两个《办法》的出台标志着宏观调控重心已经从“调市场”向“调保障”转向。这说明政府已经意识到行政职能不应过多干预市场。未来属于市场化运作的商品房开发和销售将更多由市场定价，这或预示着楼市价格的进一步上扬。

于是，在政府管低收入者，市场满足高收入家庭的楼市发展趋势下，占比城市50%至60%的中低和中层收入水平的家庭住房问题如何解决成为备受争议的话题。

专家表示，廉租房与经济适用房政策的出台预示着保障与市场可能出现两极分化，并引发新的有关公平和稳定的社会话题。

香港恒隆集团主席陈启宗此前就向记者表示，廉租房等保障制度背后有一系列问题需要考虑。“以香港为例，一个当年符合廉租条件的毕业生在里面住了十年，早已经成长为支付能力较强的人士。又比如社会不公问题，廉租房会造成一些没钱的人比略有钱的人住得好，因为略有钱的人不符合廉租房标准，也买不起商品房，会导致一些人不思进取”

3 面粉比面包贵

没有最贵的，只有更贵的，土地市场疯狂烹调出“面粉比面包贵”的怪相，一块块“地王”让人震惊。

今年9月中旬，广州市白云区云祥路一地块以18729元/平方米的天价创下了广州市土地拍卖楼面地价之最，正是在此天价地王出现后，使9月份该区域房价比8月份一下子飙升了2205元/平方米，首次跨入了“万元时代”。

这个例子仅是一个缩影，土地争夺战的升级，致使“单价地王”、“城市新地王”乃至“全国地王”层出不穷。与广州相似，上海、南京等地也频频出现，同样的乱相在杭州西湖之畔正在上演，出现土地成本高出同区域房价的倒挂现象。

 “目前，在城市保障性住房尚未全面铺开的情况下，‘天价地’易引发公众对于房价增长过快的恐慌心理，影响社会稳定。”中国农业大学朱道林教授表示出担忧。

而近日中国社会科学院发布的2008年《经济蓝皮书》中特别指出，目前中国地价房价倒挂现象严重，一些通过招拍挂出让的土地的楼面地价已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格，必然使得未来房价大幅提高，形成地价和房价相互推高的恶性循环，这就造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间、放缓销售速度等方式捂盘惜售。

土地市场频现“天价地”必须引起高度警惕，非理性的土地价格上涨隐含着房地产市场投机和投资需求过度扩张，对地产市场可能造成的负面影响和可能导致的金融风险不容低估。

 “现在必须加强对地产市场的金融监控。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云分析指出，资本市场对土地市场有相当影响，在目前经济环境下，要对进入地产市场的游资、热钱进行严格监控，防范其引发金融风险。

值得注意的是，近日国土资源部土地利用司地价处负责人表示，国土资源部将防止开发企业以少量资金囤积大量土地，同时要求实行净地出让，加快开发建设速度，并将合理控制单宗土地出让规模，单宗土地开发建设时间原则上不超过3年。

据了解，国土资源部还将加强土地批后监管，防范闲置土地，特别是将房地产开发闲置土地的清理作为重点内容，“面粉比面包贵”的怪相或将改观。

4 不是已上市，就是在上市的路上

如果银行贷款收紧，房企还有资金拿地吗？在今年，这个问题的答案无疑是肯定的。市场的难以预测往往源于各种要素的混杂，就在楼市信贷调控收紧的当口，开发商万幸地看到了人民币升值和证券市场回暖带来的转机，这种转机远不是“一线生机”而是“万丈曙光”。

据本报统计，截至今年8月，中国内地A股存量资金创13000亿元，仅7、8两月，流入资金逾3000亿元，连续刷新资金纪录。巨额资金不断涌入资本市场，地产股又成为投资者最迷恋的权重股之一。从3月起至8月下旬，A股地产板块指数已经上涨近1.7倍。另据本报统计，房地产业是二季度基金增仓力度最大的产业，56家基金公司的323只基金在地产股上的投资由475亿元增加到1121亿元，增幅达到136%。

地产股上涨的最大受益者除了投资人之外还有地产企业本身。于是，市场在今年看到了如潮涌般的地产股多条渠道之势。如年成功完成IPO的房企有碧桂园、SOHO中国等地产巨鳄，还有华远、大华、格力等准备着借壳上市。又如截至9月中旬，仅增发一项，房地产企业就筹得资金266.33亿元，排名仅次于金融业。而年内已确定增发的房地产股超过20只。“因为市场好，地产股可以大举增发、配股融资，这时候不融资的企业就太傻了。”一位香港房企老总说。

从蓬勃发展的股票市场巨额融资，再到日益热火的土地市场天价拍地，有了土地储备“妆点”的房地产上市公司，再包装盈利预期、再融资、再圈地……这看似形成了一条完美的产业链。然而，这对赌格局却蕴藏着不小的投资风险，那就是“地价赌的是股价会上涨、股价赌的是地价会上涨”，整个周期又建立在对未来房价高企的预期之下。

 “市场必须清醒，股票市值仅仅是一些数字，一旦楼市有变，地产股动辄上千亿的市值可能迅速蒸发。”一位在香港经历了多个楼市涨跌周期的资深投资人士不无担忧。他指出，在地价对房价“正促动”的同时，不排除房价涨幅趋缓的“反威胁”，一旦房价上涨动力不足，开发商盈收资金链很难保证。

5.又加息了

在今年，加息的脚步前所未有地紧凑起来。就在昨天，央行宣布了年内的第六次加息。

今年对于加息的预测似乎具备了一点规律性、习惯性。回顾前五次的加息时间表，大多选择了周五出台，正因为此，对于加息压力的忧虑往往在周五显得尤为突出。

前三次加息均在周末公布，相应的，周一市场的反应便成为风向标。第四次加息则由于在周二晚上发布，从而导致了周三市场产生影响。从第三次开始直至第五次加息，已经“破除”了间隔两个月的时间安排，短短三个月内持续出台，这种速度未免让人有些出乎意料。而本周更是“例外”，提前于周四悄然加息。

在业内人士和专家学者看来，使用平和货币政策来调控通胀和物价上涨的态势，是央行加息的目的。因此，在货币政策出台之前，对于加息的预测，一直容易引发低迷的市场观望。

早先还曾有业内人士作出过推论，试图从中摸索出加息时间安排的规律，如定向票据发行。在今年的前五次加息过程中，皆紧随着超过1000亿元的定向央票发行之后出台。有分析师指出，虽然不能确认定向票据的发行与加息存在必然性，但加息会明显提高定向票据发行的成本，因此会选择在加息之前完成发行工作。而今年第六次发行1500亿元的3年期央票之后，加息的声音似乎静寂了一阵，但又终于在本周落地。

有意思的是，从2004年开始“恢复”中断已久的加息行为起，股市对加息的敏感性下跌反应自2006年4月起开始“逆势”行走。以今年的几次加息来看，3月加息后沪指当天涨幅2.87%；5月加息后沪指涨幅1.04%；到了7月那次，周一沪深两市大幅跳空高开，且高开高走单边震荡上行，截至收盘时，两市共成交2351.1亿元，成交量明显放大；接下来8月，两市在金融、地产股的轮番推动之下，先后刷新了历史高点；而9月加息之后的第一个交易日，沪市收盘5421.39点，当天涨幅2.06%。

但在已明确“双核化”发展的房地产市场，对于加息这一尚属温和的货币紧缩牌，业内人士普遍认为影响并不明显，更多的是在心理层面上施加压力。

6.“限外”加码

我国对外资“利用而不被利用”的态度越来越明显。

今年以来，商务部及外管局等相关部门先后发布了多项房地产行业“限外”政策，如3月的《2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出“严格限制外商投资房地产”；5月的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批并上报商务部备案；7月的《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，又对外资公司结汇进行了严格限制；11月的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，则新增对外商投资房地产中介或经纪公司的限制。

业界惊呼，我国对房地产业“限外”不断加码，行业受冲击范围将越来越大。

面对来势汹汹的外资，我国连续两年对外资投资内地房地产进行限制，温家宝总理还曾作解释：“限制外资投资房地产是无奈之举，毕竟好多人还买不起房。”

国家商务部国际贸易经济合作研究院副研究员梅新育认为，这充分体现了我国力图提高利用外资水平的努力，追求的是“利用外资”而不是“被外资利用”。

从这些“限外令”来看，虽没有明令禁止外资进入房地产领域，但外商投资中国房地产行业已相当困难，除审批时期延长之外，境外资金结汇困难程度也大大增加。

去年以来，人民币升值压力不断加大，国际热钱大量涌入中国，大中城市房价节节高升，国务院发展研究中心相关负责人认为，今年不断修订外商投资房地产业政策，可以看作是去年下半年以来“限外”政策的延续。“由于不少外资炒房行为在实际情况中很难识别，单纯从项目上难以有效控制，所以这次管理部门直接从总量上进行限制，而这从另一程度上也反映出政府对于房地产泡沫的担心。”

7.楼市反腐

在去年《上海证券报·地产投资》年终评选的楼市十大热门词中，“反腐”就已入围，而今年再度入围，令人心情沉重，但也带来期待。

此轮楼市反腐风暴来势汹汹。在去年，北京首创置业老总协助调查、上海社保案发、各地与土地有关的政府官员腐败案件频频曝光……至此，一向有着灰色交易高发地带的房地产市场风声鹤唳、草木皆兵。

今年京沪更是成为漩涡中心。如本报率先披露的上海房地局原副局长殷国元因涉嫌严重违纪问题被隔离调查，另外一些上海土地管理系统的人士也接受了有关调查等；又如北京市海淀区区长周良洛涉嫌违规批地被中纪委调查等。

国土部有关负责人曾表示，违法用地屡禁不止，乃是地方政府主导的结果。地方政府尤其是市、县政府为招商引资、出政绩，背后支持、默许土地违法的现象大量存在。此外，村组集体非法出租土地、变相买卖土地现象增多，也是土地违法案大幅上升的重要原因。

业内人士则指出，除了体制、能力等硬件问题外，官商勾结的腐败土壤是产生土地问题的重要内因。“‘官商配合’的做法在一些地方楼市屡见不鲜，也是造成目前土地问题积重难返的重要原因。”市场人士称。

而在一季度严打违规官员后不久，国土部等八部委便宣布从4月起开展一场大规模的房地产市场秩序专项整治行动，打击重点明确指向“房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为”。

“目前中国房地产市场宏观调控的关键仍集中在政府反腐决心，腐败本质是房价、地价上涨的根源。”经济学者郎咸平一直持这一观点。上海福卡经济研究所的专家也表示，今年房地产市场进入新敏感期，未来政府将采取"打点缓面"的方式缓和各种矛盾和阵痛，如针对市场秩序各环节点出台具体措施，以缓解房价难控的紧张局势，打击楼市“潜规则”、将整治反腐进行到底等皆在此列。

中央政府大力的、深入的反腐举措是大快人心的。一些房地产专家称，反腐已经在房价、结构和土地调控后，成为引领此轮房地产调控的重心之一。

8.有价无市

步入年关，中国楼市真正面临多事之秋：广州、深圳等华南城市纷纷传出楼盘降价消息；中介商卷款外逃，门店数量收缩；一些一线城市有价无市，成交量大幅萎缩。

针对此局面，“地产教父”万科董事长王石近日表态称，楼市区域性调整期已经到来。这一论断终于引发市场哗然，有关房价股价可能全面调整的预言在市场传开。

但是，该表态并未得到多数房产商的认可。有内部人士坦言，明年国家对楼市的宏观调控可能针对大型房地产开发商作出调控动作，地产商适时表态是在向政府传递“好孩子”的忠心，以图平缓可能到来的调控压力。

亦真亦假的楼市消息迷惑了市场判断，令购房人看不清方向。如果大佬们的判断并不代表真实的市场趋势，那么“二套以上购房须上调贷款利率和首付标准”的房贷新政又到底对楼市有何影响？明年房价会走向何方呢？

8月开始，房地产市场调控组合拳频繁发力，其中房贷新政被看作最有力的调控工具之一。根据新政，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外，要求各商业银行严格房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

此后，央行再发补充通知，将二套房的认定标准明确为以家庭为单位。从银行、二手房中介商的反馈来看，这一新政直接影响了9月以来的商品房销售速度。

广州市国土房管局最新披露的11月楼市成交数据显示，房价猛降千元，降幅近10%；同时，成交量大幅萎缩，同比下降了41.1%。而有中介机构录得的统计数据也显示，深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。

交通银行上海分行人士则介绍，新政出台后银行个人购房贷款业务量缩水30%以上。有的银行甚至已经停止提供个人购房贷款。

“目前政策最大的影响是消费者对后市的预期，并导致消费能力释放的速度放缓。”上海易居研究院上海区副总经理于丹丹表示。而不少专家认为，放缓不等于停止，明年的刚性需求仍然存在，房价走势仍将是上升曲线。

看来，所谓的楼市调整远非市场预期般快速。而地产大鳄们从未停止的拿地脚步也从另一个方面证实，开发商实际预期从未转冷。易居研究院得出的结论是，2008年楼市基本面将与2007年相仿，现有调控政策的落地执行是明年楼市主基调，但因为周期性影响，楼市调控效果真正显现还有待时日。

9.次级贷风波

没想到，今年美国给发展中的中国房地产市场和信贷市场上了一课。正如诸多评论所说的，此次美国次级贷危机是房贷金融安全的“活教材”，是房贷金融风险的“现代启示录”，是最好的教训，也是今年我国出台宏观调控政策最经济学的理由。

次级贷全称次级按揭贷款，是给信用状况较差、没有收入证明和还款能力证明或其他负债较重的个人的住房按揭贷款。相比于给信用好的人放出的最优利率按揭贷款，风险稍大的次级按揭贷款的利率更高，不过在此前美国房价不断上涨的前提下，这对许多金融机构来说反而意味着更高的回报。可是去年开始，美国房价掉头回落，购房者难以将房屋出售或通过抵押获得融资，那些机构的亏损随之而来。

兵败如山倒。今年2月，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融公司发出2006年第四季度盈利预警，后于4月申请破产保护，美国次级贷危机浮出水面。6月，美国次级贷危机全面爆发并迅速蔓延，引发美国房价持续下跌，创16年来最大跌幅。8月初，美国住房抵押贷款公司申请破产保护。8月15日，美国最大抵押贷款公司全国金融公司股价开始暴跌……

更严重的是，美国次级贷危机还影响到了其他国家的资金流动性。德国工业银行、法国巴黎银行、日本瑞穗银行等很多银行因涉足美国次级贷业务而遭受巨亏，其后次级贷风暴更迅速席卷至美国、欧盟、日本等世界主要金融市场，引起股市大震荡、加剧经济衰退预期并直接引发美联储降息，且影响至今未消。

在全球市场闻次级贷而色变的时候，中国自然也高度警惕。业内普遍认为，今年央行实施房贷新政、国内主要银行纷纷收紧房贷，就是美国次级贷危机直接导致的。

央行副行长刘士余近日在加强商业性房地产信贷管理专题会议上“应吸取美国次级贷危机等教训，防止房地产信贷增长过快催生房地产泡沫”的发言再次令业界神经紧张。刘指出，我国房地产调控政策尚未得到全面落实，并且房地产金融领域存在未经批准、擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务的状况，这增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分，因此要吸取美国次级贷教训，坚决取消此类业务。

的确，事实摆在眼前，我们唯有引以为戒。

10.史上最牛钉子户

一个被挖成10多米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着一栋两层小楼，犹如大海中的一叶孤舟。就是在那里，重庆户主杨武和妻子吴苹从去年9月起与开发商单独对峙。直至今年3月媒体(尤其是互联网)关注和政府介入之后，这对被称作“史上最牛钉子户”的夫妇最终于4月接受了300多万元的异地安置房和100多万元的偿款后同意拆迁。

而在《物权法》刚刚颁布和禁止强拆的政令背景下，最牛钉子户的意义不限于经济层面。

有北京律师就称，虽然最牛钉子户广受关注时，《物权法》尚未生效，其有关规定还不能适用于该事件，但《物权法》中关于平等保护个人财产的原则和维护被征收人合法权益的规定在该事件的处理中都得到了体现。

有上海律师还在该事件解决后上书全国人大常委会，认为国务院于2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》关于强制拆迁的规定与新颁布的《物权法》中"依法给予补偿、维护被征收人的合法权益"等要求不一致，请求对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查。

看来，在网上被称为《物权法》维权第一案的最牛钉子户事件虽已落幕，但标本意义长在，影响余波不平。

正如许多业内人士所认为的，城市房屋拆迁十多年来，已经演化成最容易产生社会矛盾和剧烈冲突的一个领域。特别是近年来为了加快城市建设的步伐，不少地方政府与开发商合谋，在房地产开发过程中低价征地和低价补偿被拆迁人，从而引发了大量的纠纷和社会矛盾。

也正如许多业内人士所希望的，《物权法》的颁布和实施应能有效推动城市房屋拆迁过程中突出问题的解决，即由目前地方政府部门或开发商单方确定补偿标准的作法将逐渐改由开发商和房屋产权人平等协商的方式定价从而通过市场方式确定补偿标准。