2007年4月以来全国大范围的房价上涨，也给福州二手房市场带来了几分春意。然而，2007年以来的5次加息，10次提高存款准备金率，加上9月27日出台的“二套房”新政，年底多家银行紧缩贷款额度等一系列金融政策对市场影响的效果已经显现。

　　在政策的影响下，11月，二手房市场交易量出现了明显下滑的迹象，当月二手房楼市成交量仅为7.71万平方米，大幅下滑的数字表明，2007年末，福州的二手房市场已经进入了“寒冬”。

图1 福州二手住宅价格指数

　　由图1可以看出，自2007年初以来，福州二手房价格指数一路上扬，8月更是达到了今年以来的最大涨幅，但在11月，二手房市场“量价”双双下调，价格指数似乎出现了“拐点”，二手住宅价格指数显现了年内以来的首次下降。从表1可以知道，11月的二手住宅价格指数为1055，环比降幅为0.64％，福州二手房市场正在遭受新政以来最严厉的考验。

 

图2 福州二手住宅成交量

　　从图二可以看出，从2006年6月到2007年10月，福州二手房楼市的成交量一直围绕在20万平方米上下波动，直到9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，明确表示对于申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。新政实施的第一个月，我们看到了它的威力，不仅一手房市场出现震荡，对于二手房市场的影响也很明显，10月福州二手房楼市的成交量出现大幅下降，成交量为17.87万平方米，跌幅为15.71%。而到了11月，“二套房”政策的效力再次显现，加上银行紧缩贷款，市场缺乏资金,二手住宅成交量急剧萎缩，成交量仅为7.71万平方米，达到了历史最低点。

表1 福州二手住宅价格指数

表2 福州二手住宅成交情况表

　

图3  福州二手住宅结构分析（平方米）

　　[板块分析]

　　由于年底贷款额度受限，11月二手住宅成交面积急剧萎缩，成交7.71万平方米，仅相当于上月17.87万平方米的43%，各板块的成交面积全部下降。鼓楼是11月份成交面积总数最高的板块，为1.70万m2，相比10月下降不少，但面积占比却提高了3.8个百分点，这更凸显了其区位、地段、交通、配套和商业环境等方面的优势。晋安、台江分别占据次席，也是十大板块中成交面积超过1万平方米的板块，而马尾板块仍是成交量最少的一个，却是最稳定的一个板块。

　　 [金山板块] 该板块的二手房价格指数经过连续10个月的上涨后，11月份出现了年内以来的首次回落，而且下跌幅度排在各板块之首，仅为1068，相比10月下降了14点，其成交面积为0.81万m2，相比上月的1.89下降了1.08，但面积占比与上月基本持平，为10.4%。

　　[东区板块] 该板块的二手房价格指数继10月出现首次下降之后，11月继续低迷，仅为1074，相比10月下跌了18点，其成交面积为0.82万m2，面积占比为10.6%。

　　  [五四北板块] 该板块也是11月二手房价格指数下降幅度最大的板块之一，由10月的1065下降到1047，下降了18点。成交面积也仅为0.54万m2。

　　[江滨板块] 该板块11月振幅也非常大，同金山板块类似，二手房价格指数下降了14点，本月只有1044，成交面积也只有0.30万m2，面积占比仅为3.9%。

　　 [仓山板块]、[西区板块]、[晋安板块] 这三个板块11月二手房价格指数下降幅度较小，为1034、1094和1044，分别下降了5点、6点和3点，其成交面积为0.36万m2、0.72万m2和1.28万m2，其中仓山和西区两大板块面积占比都下降了，而晋安板块则有小幅度上升。

　　[台江板块] 继10月大涨之后，11月与10月持平为1064，其成交面积为1.02万m2，面积占比也与10月一样为13.4%。

　　[鼓楼板块] 在众多板块纷纷下跌时，该板块的二手房价格指数有小幅度的上升，即由10月的1046上升为1047，这更凸显了其地段、交通和环境等方面的优势。成交面积也是十大板块之首，为1.70万m2，面积占比比10月提高了3.8个百分点为22.0%。

　　[马尾板块] 该板块是十大板块中涨幅最大的板块，但其成交面积是最少的，仅为0.16万m2。

　　[代表楼盘]

　　表3 各板块成交面积分析

表4 福州各板块二手房价格指数

表5 福州典型楼盘二手房价格

（上述典型楼盘是基于同质方法得到的，同质楼盘要求为：楼层：3层，装修状况：一般，朝向：南等）

　　从表5中可见，11月所有板块代表楼盘二手房同质价格均出现不同程度的下跌，下跌幅度均在100～200之间。其中海润滨江花园继续引领风骚，11月同质修正后成交价格为7231元/平方米，因其独特的地理位置、江景环境和豪华的配套让其始终成为众人追捧的对象。鼓楼区的梅海园、晋安的大名城、西区的五凤兰庭和台江的中茵名仕花城价格相差不大，属于同级别的楼盘，四个楼盘各具特色。梅海园以左海、西湖为核心，大名城则以海洋景观为主题，中茵名仕花城紧邻宁静绿色的白马河公园。

　　[分析]

　　11月，“二套房”新政的影响更是显著，面对着二手房交易量明显下降的现状，限制购买力的原因主要有：第一：中央银行的信贷紧缩政策，从2007年初到现在，央行已经连续10次上调存款准备金率，由年初的9％上调到了14.5％，而由于接近年关，许多银行都面临着存贷比超标，贷款额度紧张，房贷资金紧缺的尴尬境地；第二：今年央行已连续五次加息，2008年1月1日，房贷将统一执行新利率，房贷的高利率将会吓退一些购房者；第三：“二套房”提高首付和利率的贷款新政的出台，一方面限制了部分投资者，贷款新政直接针对投资性购房的群体，尤其在连续多次加息后，投资性购房群体的贷款成本增加，使很多购买者对新政持观望态度。

　　最后，二手房的购买力群体主要来自于中低收入阶层，而面向此群体的保障性用房2008年将会逐步上市，这对于整个二手房市场具有一定的影响。它可以分流一部分的中低收入购买人群，对二手房价格产生了一定的平抑作用。上述这些因素对二手房交易市场产生了较大的影响，使得二手房市场陷入了低迷的局势，楼市正呈现有价无市，成交量极度萎缩，市场观望气氛浓重的状况。

　　新政实施以来，北京、上海、深圳、广州等一线城市楼市持续低迷，最近出台的调控政策有效地遏制了房地产市场的过热，但年内金融政策似乎过于密集，市场是否由此萎靡下去呢？短期内来说，市民的观望气氛还将继续，市场的低迷状态还会持续一段时间，但到了明年年初，银行新的房贷额度下来之后，房地产市场资金又会充裕起来，市场将会缓慢回暖。我们可以看到，尽管市场目前较为冷淡，但刚性需求依然存在，因此，相信购房者在经过长时间的分析判断后，对市场将有更加理性的认识，在不久的将来，二手房市场将迎来他们的“春天”。

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