【热点述评】：福州期房禁止二次易名
　　从11月1日起，福州市商品住宅期房将不得转让，已办理预售合同登记备案的商品房，符合三条件之一的，一套期房将只能办理一次合同变更登记。此次易名新政的规定严格，条件明确，不符合不行，这让那些炒房客无法再利用政策实施过程的纰漏而进行炒房。金融紧缩、房贷新政与更名新政的累积效应,将会沉重打击炒房客，加大交易投资成本，致使其在短期内无法过度炒作期房。而该政策在一定程度上也表明了房管部门加强监管力度、整顿房产市场、维护其正常交易秩序的决心。

　　“招、拍、挂”出让有望完善
　　11月3日，上海新规定住宅用地出让将不再采用拍卖方式，而是采用密封价一次性出价，即招标方式。自“8·31大限”之后，国土资源部规定开发商获取商业用地的方式只能是招标、拍卖、挂牌三种。
　　回头审视一下，如今全国有90%以上商业住宅用地出让采用“价高者得”的拍卖方式，这是导致目前地价屡创新高的主因。相反，一次出价的招标方式可避免超激烈的土地拍卖竞争，有助于平抑地价的快速上涨，在目前稳定房价重于一切的非常时期，密封一次性出价的招标方式无疑是一剂良方。招标出让土地使用权的做法，既可减少以压倒竞争者为目的而抬高地价的行为，又可使开发商有时间考虑自身企业实力选择是否参加竞标，政府也有时间选择有实力的开发商，从而达到双赢的目的。

　　【指数分析】：福房指数上涨趋缓
　　2007年10月，福房指数涨幅趋缓，从表一中可以看出，10月指数为135.65，月涨幅为0.38%，同比上涨8.89%，与9月份的月涨幅2.29%相比，10月份显得较为平稳。由图一可见，福房指数趋势曲线逐月上升，尤其是今年7、8、9三个月涨幅明显。随着近期政策及市政调控与规范交易手段等措施，加上政府未来将更加重视中低收入阶层住房保障问题等的预期，10月份福房指数上涨趋势明显趋缓。但是，由于地价的支撑和人民币升值趋势的强化作用，也增强了人们房价在短期内将难以下跌的预期。

　　【量价分析】：成交量低位徘徊
　　从表二中我们可以看到，10月份福州市商品住宅成交面积29.97万平方米，与9月份的31.77万平方米相比，成交量下降了1.8万平方米，与去年同期的43.34万平方米相比，成交量降了13.37万平方米，降幅为30.85%。这说明市场旺盛的需求已渐行渐远，尽管房价仍呈现温和地上涨，但却没有带来成交量相应的增加，价格上涨缺乏需求的支撑，说明房价那种虚涨的结构性泡沫依然存在。

　　10月楼市趋冷表明：自住型的购房群体因房价偏高，受新政影响观望情绪加重，购房意愿减弱；改善住房或投资型购买第二套房子的首付门槛提高，在高利息高月供的压力下，购房需求被压制；而在政策影响下，10月20日福州市第九次公开出让国有土地使用权拍卖会上，福州房地产企业也不如往常那样“亢奋”，举牌次数明显减少。

　　【产品分析】：中高价位房成交量少

　　10月福州市商品住宅成交套数为2894套，较9月份多了18套，但成交量下降了1.8万平方米。数据显示，均价在5000元/平方米以下的成交套数为631套，较9月份的501套多了130套，成交面积占总数的22%，较上个月的19%，上扬了3个百分点，但该价位的房源在市场仍占少数。因此，政府将逐步推出保障房，以解决此住宅供给不足问题。本月价位在5000～6000元/平方米区段的成交面积也略增，10月份成交套数为595套，较9月份增加了9套，成交面积比例由上月的21%上升到23%，居首位；而价位在7000～8000元/平方米区段成交套数为427套，较9月份的445套少了18套，成交面积由上个月的16%降至本月的14%；价位在8000元/平方米以上区段成交套数602套，较9月份的710套少了108套，成交面积比例由上个月的21%降至本月的19%。综上，本月中高价位房的成交套数比例有所减少，成交面积比例也略有下降。

　　另外，从成交金额来看，6000元/平方米以上的各价位的成交金额比例较上个月均下降，尤其是7000～8000元/平方米价位以及8000元/平方米以上的，较9月的均下跌了2个百分点，这与10月楼盘成交排行榜上居前几位的融信·宽域、中庚·国际华府、北尚、丽景天成·品阁、融信·西班牙等多提供中低价位房源有关，这使本月的成交金额比例有所下降。

　　中小户型供给略增
　　10月大或超大户型的成交套数比例有所回落，而中小户型成交套数略增，市场供应结构不合理的状况有所改善，相信未来国土资源部控制单宗土地开发规模、缩短开发周期的政策将延续此局面。10月中小户型成交套数为877套，占总成交套数的30%，较9月份的31%少了1个百分点，但90～120平方米的商品房成交套数为895套，所占比例为31%，较9月份的20%明显上扬了11个百分点，居首位。而120～150平方米的商品住宅成交套数为882套，占了总成交套数的30%，比上个月的33%下降了3个百分点，150～180平方米占了8%，较9月份下降了3%，同时180平方米以上的超大户型则由5%降到1%。总体上看，随着房价上涨，中等收入家庭倾向于选择总价低的中小户型，１０月中户型的供给比例剧增，超大户型的交易量明显下降，似乎说明市场的供应结构矛盾有所缓解。

　　别墅价涨量缩
　　从别墅均价曲线图可以看到，10月份福州别墅市场较9月份价格剧增，交易面积剧降。单从成交价格来看，从9月份的8212元/m2回升至9365元/m2，比去年同月7831元/m2上涨了1534元/m2，成交面积由9月的7764m2下降到本月的3684m2，而成交量的萎缩则与别墅开发的政策限制有关。

【板块分析】：交易均价略降
　　10月份福州市商品住宅平均销售价格从上月的6597元/平方米下降到本月的6350元/平方米，下降247元/平方米。但由于均价是不同质楼盘价格的加权平均，故在此仅供参考。表七数据显示：

　　东区板块平均销售价格达到4076元/平方米，明显低于9月份的7053元/平方米，主要原因是，某单位的经济适用房的推出在一定程度上拉低了价格。

　　金山板块平均销售价格仅为6296元/平方米，略低于9月份的6307元/平方米。

　　北江滨板块成交均价为5743元/平方米，原因是１０月成交均价为5000元/平方米的楼盘滨江北斗，成交总量达到1174万元，占整个板块的62.51%。

　　市中心板块成交均价为8646元/平方米，明显高于9月份的7220元/平方米，这是因为几个单方均价超过一万元的小户型楼盘的成交占比提高，如财富天下（12.48%）、融耀世纪大厦（3.16%）、茂泰世纪大厦（1.87%），而成交均价为8623元/平方米的楼盘汇诚·和源居，占比为32.71%。

    【楼盘分析】：金山独占鳌头
　　与9月份相比，本次榜单出现了几张新面孔，除了表现出彩的融信·宽域和汇诚·和源居是刚入榜单的外，还有金山大景城、日出印象。在榜单上的１０个楼盘中，其中有一半来自于金山板块。在福州市政府“东扩南进西拓北展”的战略影响下，金山仍为楼盘开发的集中地，未来随着生活配套设施的完善，人气的聚集，它会成为福州市民置业的热点，而经济适用房在该板块的投放，也有助于积聚人气。

　　本次融信·宽域以21053万元成为10月楼盘成交排行榜的新榜首，汇诚·和源居以11195万元稳居第三位，而江南水都·美域却由9月份榜首的18684万元降至本月的14299万元，位居第二。

　　新政累积效应将会显现
　　10月25日央行在今年之内第八次上调存款准备金率，使银根进一步缩紧，而银行年内的第5次加息则导致贷款利

　　率上浮，使市场资金更为紧张，以资金为王的开发企业频遇金融寒霜，他们能否抗寒，渡过难关，有待检验。而10月20日土地拍卖现场少了以往的热闹和部分土地流拍的现象似乎预示着什么，这促使原来还在开不开盘、涨不涨价、敢不敢高价拿地之间徘徊的开发商开始尽快售楼，抓紧回笼资金。

　　但这些是否就意味着楼市已达到至高点，未来房价将开始下跌呢？抑或是暂时的现象？过了“金九银十”，我们又迎来了易名新政的实施、保障房的有步骤推出以及开征物业税政策的试行，今后的楼市将呈现何种状况，我们将拭目以待。

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