春节之后，榕城楼市迎来了期盼已久的“小阳春”，然而，在售楼部火爆的后面，一场关于房价的“暗战”已然打响。据福州市房地产交易登记中心统计，上周全市成交均价7158元/㎡，比前一周上涨5.17%。而除鼓楼区外，晋安区、台江区、仓山区和马尾区的成交均价都出现了上涨，其中马尾区涨幅最大，达17.5%，究竟是谁“动”了榕城的房价？

本期茶客

正祥集团执行总裁 江映辉

飞扬大丰富策划公司总经理 何建平

飞扬大丰富一手房事业部总监  邓王君

本期主持刘诗诗

房价暗涨 源于“小阳春”火爆？

　　主持人：“小阳春”来了，福州楼市火了，据统计，上个月仅仅一个月时间，便将福州市200万平方米的商品存量房消化了超过10%，但大卖的同时，我们也听说有部分开发商采用直接提价或取消节前优惠等手法上调房价，是什么造成了这样的现象？这种现象是普遍还是个别？

 

　　何建平：如果你从成交均价的数据看，涨价一事确实是“秃子头上的虱子”，显而易见，但仔细分析价格上涨的数据，其实成交时间和区间不尽相同。说白了，2008年，交易量大跌，开发商为了增强销售，自然采取降价的措施，但请注意，这并不是也不可能是“全线降价”，而是出于营销策略的考虑，拿出部分一般的房源，作为特价房或者降价促销，那么，现在成交量回暖了，出于同样的考虑，必然有开发商拿出优质而定价较高的房源来销售，由此拉高了成交均价，这是市场博弈的必然。

 

　　邓王君：从市场数据来看，交易量和房价成反比关系，这阵子楼市普遍卖得好，在短期内，供求关系产生了一定的变化，也造成了交易双方的心理变化，开发商重新拿回制定房价的主动权，但目前的房价也大多是在小范围内调整，对楼市不会造成太大的影响。

涨价是“试水” 纯属市场行为

　　主持人：中国的房价问题十分“敏感”，那么在小阳春之后的这一轮“涨价”行为是否“合理”？会不会对接下来的榕城楼市有一定的影响？

 

　　江映辉：价格对成交量的影响是很大的，我们说卖得好，但真正卖得好的房源还是集中在中小户型，因为这样的户型总价较低，购房者能够接受，才能成交。我们也看到，在2008年的一整年中，价格杠杆在不断地起着作用，2008年一整年的冷清，实际上也是2007年10月份房价一夜暴涨的直接后果。那之后，开发商开始重新摸索购房者的心理底线，每平方米降50元，可能卖出30套，再降50元，再卖一些……在经历了一年的“门庭冷落车马稀”之后，我们才在“教训”中摸索购房者心中的合理房价，因此，这次小阳春来之不易，开发商应该好好珍惜，理性对待。

　　何建平：在开发商心中，有好几个价格梯次，当成交量变化的同时，作为相应的市场调整手段，价格梯次就起到了“试水”的作用，这个梯次的价格如果购房者不能够接受，市场不适应，就会启用下一个梯次，因此，近段时间的“暗涨”正是部分开发商试探市场的行为，属于合理的市场作为，没必要从道德的角度去衡量。

价格调整需谨慎 警惕“有价无市”

　　主持人：怎么评价开发商上调房价的现象？

　　江映辉：对于“暗涨”现象，我就一句话：现金为王，现在整个中国宏观经济环境依然不看好，这对购房者的信心一定是有影响的，因此，对于开发商而言，不要“惜盘”，尽快回笼资金，再看市场形式决定下一步的开发方向，从长远看，在别人之前占用市场先机就是最大的利润。当然，具体还要看开发商自身的实力和盘量。

　　因此，价格杠杆需善用，不要像标出天价的汤臣一品那样“有价无市”。

　　邓王君：对于开发商来说，回笼现金是硬道理，该出盘时就出盘，同样的，对于购房者也是，在衡量了刚性需求之后，有需要就可以出手。很多朋友问我到底什么时候可以买房，我的回答也是如此，房价在大的曲线范围来看，大起大落可能性不大，因此，有需求，就可以出手了。

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