2008年，政府出台降息减税、对普通住宅标准的重新认定以及二套房的有限松绑等政策，将购房者划分为三类：一是具备基本住房需求的首次置业者，二是寻求住房条件升级的改善型置业者，三是具备较强经济实力的高端置业者。

    　由于“70/90”政策影响，加之政府推出的保障性住房，因此，今年住宅产品整体户型面积将偏小，并且在户型空间格局也将出现拼装户型。比如，将出现90平方米左右的三居或复式户型，二个80平方米左右的户型拼装成一个大三居或四居等，户型将更加紧凑多样。

    　“70/90”政策的影响在2008年达到极致，当初在此政策下批下的地块，开始形成现实的小户型供应风潮；政府自2007年底开始的紧缩政策，“一刀切”式，切死了投资客，也吓跑了一些改善型置业者。除了高端公寓和别墅，2008年的市场鲜见以大户型为主的产品和花园洋房，然而，这些产品正是因为体量缩小而倍显珍贵。

    　从2008年新入市的项目看，联排、叠拼、双拼等低密度类别墅产品成了别墅市场供应主流，而纯独栋别墅项目在2008年仅有几个，供应量也不多，其供应量和占新开盘总数的比例，正呈明显下降趋势。而这类产品真正地成为了“卖一套、少一套”的稀缺产品。

 　   刚刚步入2009年的福州楼市，从市场关注度和交易量上可以看出，由于市场的刚性需求，使楼市有逐步复苏的迹象。很多读者向记者咨询目前是否购房的最佳时机、买什么样的产品性价比高、哪些楼盘有三房的房子等问题。本期我们将福州在售楼盘按照户型进行总结、分类，以方便广大有购房需求的读者了解和选择。

   　 不同的购房者有着不同的购房需求，单身一族、小两口往往选择小户型作为“安乐窝”，三口之家可以选择中户型带来的温馨、舒适，而人口较多的家庭往往喜欢空间功能较强的大户型，当然，如果经济允许的话，人们更愿意选套别墅来进一步提升居住环境。小有小的巧，大有大的好，什么样的户型还是要根据实际情况来选择。
 
　　小户型　功能俱全 温馨宜居
   
　　小户型指30m2~60m2户型，一般做成单身公寓、一房一厅，或是小两房。主要适合单身人士、情侣、孩子较小的三口之家等居住。“看了小户型，都不想结婚了。”28岁的王小姐婚期在即，但在上个双休日去江南水都·心巢的样板房看过以后，对其营造的单身贵族气氛向往不已。“麻雀虽小，五脏俱全”，虽然面积只有40平方米，但是卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台的区间面积都分配合理，加之家具、家电风格时尚、简洁，更重要的是，房屋设计表现出的情调让她喜欢。“住在这样的房子里，感觉自己就是精英，就是时尚和自由的代名词。”几天过去了，王小姐谈起精装修小户型还是十分兴奋。

    　眼下，“单身贵族的时尚居所”、“结婚之前的过渡房”，都是很多人对小户型的印象，也是多数开发商打造的重要概念。合理的设计、精美的装修、齐全的设施、时尚的风格……在福州，单身公寓已从单纯的小户型发展到精装修、酒店式服务等高级公寓形式。

    　单身贵族的安乐小窝、情侣的爱的小巢、自由职业者的SOHO室、商务人士的临时住所、投资者的赚钱工具……由于可以满足多种需求，小户型成了目标客户最为广泛和复杂的房产品。

     　随着单身者年龄的提高和人们收入的增加，再加上小户型品质和认知度的提高，小户型越来越受年轻人欢迎。 　　 “上世纪70年代后期、80年初出生的人，已参加工作，但大部分还处在未婚状态，他们讲求生活品质，希望住在市中心享受繁华的生活和便捷的交通，同时工作学习的压力大，没有太多时间打理家务，这部分人将越来越多，这也是精装修小户型出现的一个重要原因。”一位开发商分析说。

   　 另有一小部分是真正出于生活和工作的需要，主要是白领、商务人士、画家、作家，对他们来说，小户型既是住所，又是工作的地方，是SOHO的小窝。另外，目前的小户型里还有不少户型可以随意改装成办公场所，主要提供给一些小公司办公，或作为个人、单位的设计室等。这位开发商表示，这三类人肯定会在小户型的消费者中占据越来越大的比例，从而改变目前投资客和居住兼投资的客户占优势的面貌。

    　另外，记者从多家二手房中介了解到，支撑小户型租赁市场的主要也是这部分人群，骊特二手房中介一位置业顾问说：“小户型虽然租金比较高，但生意相当好做，只要挂进来基本都可以租出去，而且倒手率很高。”他还表示，二手小户型市场，特别是租赁市场，将会以较快的速度发展起来。

   　小户型房子走俏，说明人们不再盲目追求面积大的房子，甚至以此作为炫耀资本，而是根据实际需求来选择真正适合自己的房产品。比如单身者、年轻情侣和老年夫妻，生活比较简单，而小户型由于面积较小，能耗等总体费用较低，正符合他们的要求。同时，随着房价越来越高，资源日益短缺，小户型也符合了发展小户型房的趋势。因此，小户型在今后的楼市仍会长期存在。

　　福州有售小户型的部分楼盘

　　项目名称：江南水都心巢
　　户型面积：40m2~67m2
　　所属板块：南江滨
　　亮点：精装修

　　项目名称：阳光乌山荣域
　　户型面积：41m2~48m2
　　所属板块：市中心
　　亮点：地处乌山路

　　项目名称：金辉天鹅湾
　　户型面积：60m2
　　所属板块：浦上
　　亮点：复式小户型

　　项目名称：阳光新仓山洋楼
　　户型面积：48m2
　　所属板块：仓山
　　亮点：洋楼式小户型

　　项目名称：世欧彼岸城
　　户型面积：62m2
　　所属板块：金山
　　亮点：教育配套
　　项目名称：大儒世家公馆
　　户型面积：40m2~47m2
　　所属板块：市中心
　　亮点：ARTDECO社区

　　项目名称：群升国际佳境
　　户型面积：47m2
　　所属板块：市中心
　　亮点：商业配套

　　项目名称：中庚城
　　户型面积：55m2
　　所属板块：金山
　　亮点：ARTDECO社区

　　项目名称：摩卡生活馆
　　户型面积：43m2
　　所属板块：浦上
　　亮点：时尚小户型

　　中户型中坚人群的“新宠”

    　中户型主要指70m2～120m2的户型，一般从两室一厅到三室两厅都有，能满足两三口之家的大多数空间需要。

    　“90/70”房产新政以来，福州房地产行业日趋规范和理性，更多购房者意识到120平方米以下中户型的性价比和实用性，毕竟房子不是炫耀的工具，舒适、适合自己就好。相比120平方米以上的大户型，70m2～120m2的中户型具有同样的功能性和舒适度，同时还有总价低的优势，这也是这部分户型渐成市场主力的主要原因。

    　目前，世界各国的主流户型均以中户型为主。日本是85平方米，瑞典为90平方米，德国为99平方米，新加坡小于90平方米以下户型占到70%以上。目前福州市家庭结构主要以三口之家为主，若居住90平方米左右的中户型，人均面积达到30平方米，完全达到发达国家的居住标准，中户型正符合建设节约型社会的要求。

   　　 在福州，什么样的人群是购买中户型的中坚力量呢？如果给这些人做一个画像，应该是上有老、下有小，不是“丁克”的也是“丁宠”之家。这群人正处于工作的中期，工作繁重压力大，周末和年假是他们主要的休闲时间。他们热爱一切有品质的东西，但是，由于经济能力相对品位所限，“性价比”成为他们购买的关键词，对于这一群人，中户型是他们的首要选择。

    　相对于小户型，中户型的面积增大让更多的功能空间得到了实现，但也限制了更大的家居创意的发挥——户型规矩、基本功能都有，没有必要再大动干戈。这个特点也恰好符合了中坚力量的工作和生活特点：需要自由的家居空间，也需要健康、规律的日常生活。    　对于热爱时尚和品质的中坚人群来说，家在舒适之外的性格体现也是必不可少的。这种性格的发挥比起单身住小户型时的肆意发散就收敛含蓄得多。在保证整体品质的基础上，有1~2个亮点足以让自己自豪、让朋友们夸奖，那就足够了。

    　不管是刚结婚的“而立”之人，还是已年届不惑的三口之家，在搬入两居、三居的时候都面临着两个问题：如何挖掘规整格局的潜力？如何营造代表品位的细节？别看面积不小，真要实现所有功能也不太容易呢！

    　面积，不是品质的惟一标准。但是，要想在中户型的品质设计上实现突破，首先要有精密设计的理念。现代人对居住的心理要求已经逐步提高，一个真正好的户型需要能够满足起居、就寝、餐饮、休闲、储藏等五大功能。在通常思维中，面积大的容易设计，面积小的不容易设计，中户型的出现使得设计师必须面对一个全新的课题——如何在有限的空间内进行精密的设计。因为在中户型的设计中要充分利用面积，从每一个细节入手。

   　 业内专家表示，开发商在户型结构设计方面的观念也需要转变。不能再以房间的多少作为衡量好户型的标准，要考虑如何在更小的空间中实现功能的多样化，满足购房者多样化的要求。目前，新科技、新产品、新技术已逐步降低了对居住面积的要求，例如当有了液晶电视后，对客厅面宽的要求就降低了。如果投入更多的硬件，把电视、音响、电脑进行整合，形成一个综合性的系统，把客厅变成一个多功能厅，面积仅需要30平方米，就可以满足各种功能需求。

　　福州有售中户型的部分楼盘

　　项目名称：阳光·新仓山洋楼
　　户型面积：76m2~110m2
　　所属板块：仓山
　　亮点：稀缺的洋楼产品

　　项目名称：金辉天鹅湾
　　户型面积：80m2~100m2
　　所属板块：浦上
　　亮点：大社区
　
　　项目名称：东方名城
　　户型面积：80m2
　　所属板块：东区
　　亮点：大社区

　　项目名称：80大院
　　户型面积：80m2
　　所属板块：市中心
　　亮点：楼中楼、智能化社区

　　项目名称：万科金域榕郡
　　户型面积：78m2~92m2
　　所属板块：五四北
　　亮点：品牌够响
　　
　　项目名称：家天下三木城
　　户型面积：98m2
　　所属板块：五四北
　　亮点：现房销售
　　项目名称：阳光乌山荣域
　　户型面积：94m2~105m2
　　所属板块：市中心
　　亮点：地处乌山路

　　项目名称：大儒世家朗园户型
　　面积：80m2~90m2
　　所属板块：市中心
　　亮点：划片鼓楼

　　项目名称：东源北院
　　户型面积：90m2
　　所属板块：市中心
　　亮点：鼓楼、依山

　　项目名称：运盛美之国中心90
　　户型面积：88m2~90m2
　　所属板块：市中心
　　亮点：别墅区里的高层

　　项目名称：美林湾
　　户型面积：80m2~105m2
　　所属板块：金山
　　亮点：紧邻金山公园

　　大户型改善性居住受热捧

    　130m2以上面积就可算是大户型，一般会设计成三房两厅两卫或更多房间，适合三口之家以上的大家庭居住。

    　大户型一般拥有好的朝向、好的景观，“面朝大海、春暖花开”是多少人的梦想啊。大户型的诸多房间间隔，除了可以给小孩子房间以外，自己也可以有独立的书房，即使是和老人同住，也同样拥有自由自在的个人私密空间。因此，大户型予人的是更大的空间，是改善性的居住模式。

 　   在“90/70”政策出台之前，福州房地产市场上的主力户型集中在130平方米左右，这种三房也是福州人最喜欢的。虽然国家鼓励中小户型，但福州人对大户型的需求并没有减少。“90/70”政策后，政府大力推行中、小户型无疑也是今后地产发展的重点，而随着福州土地开发量的逐渐减少，大户型也愈发显得珍贵。记者从福州众多售楼部了解到，大户型的刚性需求还是普遍存在的，在今年楼盘的成交量中，大户型仍然占有大部分份额，这表明大户型的市场需求依然十分强劲。

  　  其实，在楼市拐点阴云笼罩下，市场表现的不仅是一、二手住房交易量的下降，购房者持币观望情绪浓厚，同时，一些刚性需求者买房考虑更多的是房屋的增值和保值性，无疑在这一点上选择大户型住宅具有其他住宅不可比拟的优势。 　  根据近一段时间福州市楼盘交易的情况看，除了很大部分是由于结婚、生育等刚性需求购买住房外，还出现了一种“以旧换新”的新购房方式。就是把原来手里一套或两套面积不大的二手房卖掉，再购买一套面积较大的新房，实现“置业升级”。

    　基本上客户均会选择将原有的住宅出售，选择购买更大的户型，可见购买大户型住宅的保值和增值。从福州目前的大户型房子的情况来看，由于受“90/70”政策的影响，大户型的开发建设受到了一定的限制，所以今后大户型楼盘的数量将减少。所以未来一段时间，大户型逐渐稀缺，选择购买大户型的房子，无论是用于投资还是自住都是一种较为理智的选择。尽管目前楼市整体情况少了高涨的市场氛围，但是福州楼市一直以来投资比例不高，市场泡沫相对较小，刚性需求一直存在，所以在目前开发商促销的情况下，选择抗跌性较强、保值增值空间较大、地理位置优越、开发商信誉较好的大户型无疑是一个不错的选择。　　　　   

　　福州有售大户型的部分楼盘

　　项目名称：江南水都美域
　　户型面积：130m2以上
　　所属板块：南江滨
　　亮点：江南水都大社区配套

　　项目名称：阳光白金瀚宫
　　户型面积：130m2~600m2
　　所属板块：市中心
　　亮点：精装修大户型

　　项目名称：融汇江山
　　户型面积：130m2~180m2
　　所属板块：市中心
　　亮点：北江滨板块、不可复制

　　项目名称：捷扬天玺
　　户型面积：130m2~260m2
　　所属板块：闽侯
　　亮点：云亩天朗别墅区里的高层

　　项目名称：阳光乌山荣域
　　户型面积：158m2~210m2
　　所属板块：市中心
　　亮点：地处乌山路
　
　　项目名称：世茂天城
　　户型面积：170m2
　　所属板块：市中心
　　亮点：地处茶亭

　　项目名称：融晟红郡
　　户型面积：150m2
　　所属板块：浦上
　　亮点：情景洋房

　　项目名称：三盛中央公园高邸
　　户型面积：120m2~150m2
　　所属板块：五四北
　　亮点：37亩社区体育公园

　　项目名称：世欧彼岸城
　　户型面积：130m2~160m2
　　所属板块：金山
　　亮点：金山核心位置

　　项目名称：公园道1号层峰
　　户型面积：130m2~400m2
　　所属板块：浦上亮点：直面乌龙江

　　项目名称：万科金域榕郡
　　户型面积：135m2
　　所属板块：五四北
　　亮点：品牌够响

　　项目名称：福晟钱隆金山
　　户型面积：150m2
　　所属板块：浦上
　　亮点：维也纳风情园林
　　在广大购房者心目中，别墅项目以其独特的建筑风格、优雅的居住环境和品质、生活极具私密性等特点成为当今房地产市场上高端物业的标志，成功人士生活品位与身份尊贵的象征，更代表着人类居住的完美理想。

    　借助得天独厚的山水资源，福州别墅产品无论是建筑形式、山水景观、户型设计、会所功能等均已具有精品别墅的特质，形成了“所谓别墅，在水一方”的特点。目前，在福州购买别墅的人群中，高达50％的人是以“第二寓所”来投资、保值、休闲的，加上交通、配套设施等原因，福州市已售别墅的入住率相对较低，很多购买者没有把别墅当作“第一居所”。

  　  经过数年的开发，福州别墅的板块效应已现雏形：以公园道1号、泰禾·红树林、中天·金海岸为代表的乌龙江板块，以居住主题公园、翠湖山庄、北纬25N、三盛·中央公园、万科·金域榕郡为代表的五四北板块，以水岸君山、长滩美墅为代表的马尾板块，以云亩天朗、建发领域为代表的闽侯板块等等均已经形成一定规模，不但为购房者提供了更多选择，也为福州房地产市场的进一步提升做了相当的贡献。

  　  别墅簇群化的具体表现是规模化和社区化。规模化是指别墅项目占地面积非常大，少则几百亩，多则上千亩；社区化是指早年开发的别墅不太注重社区气氛的营造，不少别墅区甚至没有公共活动场所和会所，而现在的别墅对社区概念十分重视，竭力营造一个融洽和睦的社区氛围。
   
　　别墅产品属于豪宅，是少数人拥有的，但是实际上，福州作为海峡西岸经济区省会城市，别墅产品是必须要有的，这也是一个城市提升整体形象的必要因素。然而，政策因素导致的别墅供应缺乏将在未来几年进一步显现。随着别墅用地的日益紧缩，别墅产品的稀缺性于近期逐渐凸现出来，别墅项目也因此越来越受到购房者的关注。

　　福州有售别墅的部分楼盘

　　项目名称：水岸君山
　　物业类型：联排、双拼、独栋别墅
　　所属板块：马尾
　　开发商：三木集团

　　项目名称：建发领域
　　物业类型：联排别墅
　　所属板块：闽侯
　　开发商：建发集团

　　项目名称：阳光丹宁顿小镇
　　物业类型：别墅
　　所属板块：闽侯
　　开发商：阳光集团

　　项目名称：东方威尼斯
　　物业类型：独栋、联排、私家岛屿别墅
　　所属板块：仓山
　　开发商：大华夏世界地产

　　项目名称：禹洲鼓山一号
　　物业类型：别墅
　　所属板块：鼓山
　　开发商：禹洲集团

　　项目名称：北纬25N
　　物业类型：独栋别墅
　　所属板块：五四北
　　开发商：心家泊地产

　　项目名称：云亩天朗溪谷
　　物业类型：独栋别墅
　　所属板块：闽侯
　　开发商：捷扬地产
　　
　　项目名称：正祥橘郡
　　物业类型：小独栋、联排别墅
　　所属板块：闽侯开发商：正祥集团
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