11月，是福州市房产新政和国家两部委联合出台救楼市“组合拳”实施首月，受转让税费大幅下调和连续大幅度降息影响，二手房购房成本明显降低，市场刚性需求得到较大程度的释放，成交量继续出现明显回升。福州市区各大小中介门店提供的数据显示，继10月份成交量大幅回升之后，11月福州市区二手房成交量继续回暖，环比月涨幅达16%，月成交量更是创下了半年来的新高(详见图一)，完全逆转了“金九银十草十一”的传统。市场成交的持续回暖，有望渐渐打消购房者的观望情绪，重拾市场信心。
    
    　住宅市场
    
    　成交状况
    
  　  {月成交量再次上涨1/4}
    
     　总体来看，福州11月份二手住房市场表现出以下明显特征：一是成交量回暖明显，月升幅再次达到25%，这是成交量自9月份探底之后，连续两个月升幅达到25%，表明市场形势基本得到扭转；二是市场份额重新攀上80%关口，达到80.11%，比10月上升了5.61个百分点，说明住宅市场再趋活跃；三是交易面积呈现出“两头降，中间升”的局面，其中60平方米以下小面积房源和144平方米以上大面积房源交易比重相比上月分别下降1.57%和0.86%，60～120平方米区间的房源交易比重达61.1%，比上月上升2.26%；四是市场刚性需求释放明显，梯度消费升级继续加速，二环路以外区域的住房及2000年以后建成交付的住房进入二手住房市场的速度继续加快；五是金融信贷对二手住房市场的支持力度明显加大，按揭付款的比例达到30.5%，创下本年各月新高；六是成交量时间分布不平衡，且有回落趋势，上旬交易量占全月的32.63%，中旬高达41.36%，下旬则迅速回落到26.02%。      　交易特征
    
   　 {拆迁房、早期商品房价格优势刺激刚性需求}
    
    　 从二手住房成交的具体情况看，11月份二手住房市场呈现出如下特征：1.从成交量变化看，11月成交量升幅再次达到25%，这是自9月份探底之后，连续两个月升幅达到25%。从成交构成情况分析，11月成交量上升的贡献主要来源于营业税政策由五年调整为二年。1—10月不符合营业税减免政策的二手住房的交易比重一直高达50%左右，11月起营业税减免政策由五年下调为二年后，11月这一比重降至26.3%，因此，五年下调为二年，至少带来了20%左右的市场增量。成交量连续两个月的较大幅度上扬，表明市场形势因政府救市政策的实施已基本得到有效扭转。

 　    2.从市场份额变化看，二手住房占二手房市场的份额回升到80.11%，比10月份上涨5.61%。二手住房市场份额重返80%以上，从另一个侧面说明二手住房市场又趋活跃。

   　  3.从各行政区成交量分布来看，鼓楼区仍是二手住房的首选行政区，占31.5%，比10月份上升3%；仓山区首次取代晋安区跃居第二位(25.8%)，比上月上涨4.4%；晋安区回落1个百分点，降至第三位(23.8%)；台江区(18.1%)和马尾区(0.8%)居后两位。

     　4.从各区域成交量分布来看，二环路以外区域仍然是今年成交量最大的区域。11月份，二环路以外区域的成交量比重达到43.5%；一环路和二环路之间的区域成交量次之，占29.8%；一环路以内区域的成交量则占26.6%。这种格局一方面说明二环以外区域是当前二手房源供应的主要区域，另一方面也说明该区域大小市政配套方面仍然存在的不足，造成该区域今年以来二手住房换手速度一直较快。

     　5.从成交房源性质构成来看，属商品住房进入二手住房市场的占64%(其中早期建设的商品房占11%)，属拆迁房和已购公房进入二手住房市场的占36%。从住房自身品质、小区配套程度看，拆迁房、房改房和早期商品房均相对较差，但11月这三类住房所占交易比重却高达47%，几近市场的半壁江山。这种市场格局一方面说明拆迁房、房改房和早期商品房在市场中更具整体价格竞争优势，另一方面说明处于梯级消费较低层次的首次购房群体，其潜在刚性需求在11月得到较为集中的释放。   　   6.从房龄构成来看，20世纪90年代以前建成的住房占11.5%；90年代建成的住房占40%；2000—2005年建成的住房占38.9%；2006年以来建成的住房占9.6%。2000年以来建成的住房交易比重已接近50%，说明当前住房梯度消费升级速度呈加快之势，住房流转周期趋于缩短。

    　 7.从住房建设品质构成来看，在成交量构成中，砖混结构的住房占15.4%，比10月份下降3%；多层框架结构的住房占60.6%，比10月份上升3.5%；小高层、高层住房占24%，比10月份略降0.4%。显然，多层住宅仍是当前二手住房市场的主导。

    　 8.从户型构成来看，在11月份二手住房主要成交户型中(图二)，交易面积呈现出“两头降，中间升”的局面，其中60平方米以下小面积房源和144平方米以上大面积房源交易比重相比10月分别下降1.57%和0.86%，60～120平方米区间的房源交易比重达61.1%，比10月上升2.26%。其中，大于144平方米的大户型成交比重降至本年最低(7.2%)，说明税费政策调整已对大户型二手房的市场成交产生明显抑制作用。

     　9.从付款方式来看，按揭付款方式已达30.5%，尽管这一比例相比一手房(商品房)市场仍较低，但却是1—10月中最高月份的2倍，这也说明11月成交量能继续保持较高幅度增长，一定程度上得益于银行的信贷资金支持。

    　 10.从成交时间看，上旬交易量占全月的32.63%，中旬占41.36%，下旬则只有26.02%，由于下旬交易比重较中旬有较大程度的回落，这是否偶然现象，是否对12月市场形势产生预示作用，值得密切关注。
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