——业内人士称：此举已是房价最后一跳!

　　3999元/㎡购买空中寓墅？近日，中天金海岸“3999元/㎡起”的价格广告在金山冒出，宣传效应一下子辐射到福州全城。不仅如此，近期市场上，君临盛世茶亭的“9999元/㎡一口价”、中庚国际华府推出了“5333元/㎡起一口价”的房源、江南水都兰邑“双水岸”滨江住宅售价仅“5200元/平方米起”……10月22日，国务院出台了旨在刺激地产消费的救市政策，福州的开发商纷纷应景跟进，在继国庆“黄金周”的一轮让利促销之后，又一次加大了优质项目产品的促销力度，采用价格战略“攻市”。

　　采访中，记者发现，消费市场的持币“拉锯”，加上楼市政策面收紧，使得为盘活“资金链”而大幅让利的开发企业不在少数，相当一部分楼盘的定价甚至回到两年前的水平。

　　业内人士认为，按土地、建安造价等正常成本测算，目前市场销售价已接近福州房地产的价格底限，此举已是房价最后一跳！

　　1.市场

　　优惠额度数万元

　　近日，国家“一揽子”救市政策出台，对市场起到了利好的刺激作用。福州各大地产商的在售楼盘纷纷“赶搭政策班车”加推新房源，其促销力度也是前所未有，“一口价”、“特价房”这样的字眼频频出现在宣传广告中。

　　中天金海岸推出了“3999元/平方米换房计划”，推的都是空中复式花园洋房；融信高巢两大样板房全面开放，起价4800元/㎡，买5万抵10万；正祥一品新筑国庆期间购买准现房，即送时尚尊贵轿车；中庚国际华府5333元/㎡起“一口价”房源，限量5套，一推出即刻售磬；5200元/平方米起的江南水都兰邑预计将于11月上旬左右开盘，其项目位于南江滨、仓山双板块核心，享有闽江江景、4万平方米湖景，而这样的“双水岸”景观住宅打出5000多元的价格的确是让人心动；大儒世家朗园，全新房源公开，47万起买2房半，最低二成首付；金辉天鹅湾继国庆“1元计划”之后又推出了“零元选房计划”……按照这些优惠条件折算起来，其相应的折扣都达到了3万元/套以上的力度。

　　“人气”随价而来

　　“对各方面配套都很优越的市中心来说，这样低总价的房子再也没有了。”位于八一七路的群升荣域新天地96套房源开盘当日热销64套。群升国际策划部经理王宝松告诉记者，群升荣域新天地此次开盘是平价入市，市中心的小户型首付仅8万元起，超高性价比让人惊叹。不仅如此，开盘期间，销售现场还推出“优惠5000元”活动，使得许多此前仍在观望的客户纷纷出手。

　　而阳光乌山荣域同样也属于理性定价的受益者，开盘首日成交量便突破百套，并出现久违的通宵排队景象。占据乌山的优势地利，阳光乌山荣域仅以7500元/平方米入市，均价8500元/平方米的价格明显低于市场预期；君临盛世茶亭公寓10月18日开盘，推出“9999元/平方米一口价”活动，排队购房的盛况也是其定价合理所致。中天地产策划部经理陈勇认为，中天金海岸周边刚拍出地块其楼面地价都达到3000多元，再加上建安成本、配套费等，成本都5000多元了。而中天金海岸的空中花园复式洋房却仅以3999元/平方米入市，这样的价格非常优惠，甚至具备了投资价值，“消费者都算得清这笔账，因此，人气都随着价格而来”。

　　2.背景

　　面临资金压力多数企业理性让利

　　“难免采取一些促销手段，部分开发商甚至可能低价开盘。”融侨地产有关负责人表示，当前市场低迷，开发商与购房者处于相持阶段，由于销售压力大，在这种背景下，“如何应对市场，如何让消费者买账”，这是一道命题作文，开发商必须做，无法回避。

　　对此，业内人士王先生表示，这两年国家出台宏观调控政策后，都出现了“调整一次，价格上升一次”的情况，但这次不同，一方面，消费者已经承受不住当前的房价，就连国内地产龙头企业万科地产也带头降价15%～20%，引发当地各大楼盘相继大幅降价，楼市“拐点”出现的声音愈发大了起来；另一方面，如今国家的调整已不仅仅是针对房地产业。

　　在这样一个市场低迷的背景下，再加上2008年国家定调“从紧”货币政策，如今的福州地产富豪们陷入了“集体焦虑”，“缺钱”成为他们所面临的共同问题，融资渠道单一的弊端也进一步显现。“现阶段，每个企业都面临融资、回笼资金等问题。企业出于回收资金的需要，而出现理性让利。”业内人士王先生表示。

　　定位关键价格是突破口

　　本月以来，由于有了国庆“黄金周”的促销开端，再加上配合国务院10月22日出台的“救市新政”，福州楼市的促销，无疑是一枚“深水炸弹”，在本月创下了今年以来福州楼市相对“高潮”的销售业绩。

　　“这次的促销，许多开发商是下足心血的，我们的59套特价房基本销售一空，刺激了福州的楼市瞬间放量”，世欧地产有关负责人表示，产品创新和价格定位在当前的市场上来说，是非常重要的两个指标，甚至可以说是最重要的指标。

　　“在现在的市场下，想要卖得好，价格是很重要的因素。但是价格只是一个状态，在宏观政策利好构筑消费信心的同时，开发商为自己的产品找对定位也很关键。”中庚集团有关负责人表示，“各个楼盘同样祭出优惠大旗，境遇却各不相同，这就和找没找准自己的定位有很大的关系。”

　　“在国庆销售期间，我们的营销策略做了调整，集团五大项目联动推广举办了‘十重大礼’活动。使得金辉集团旗下项目成为了本月福州市场营销成功的典型案例。”金辉集团企划部有关负责人分析说，价格优势是一个方面，但是对许多购房者来说，实惠不仅仅是便宜，更要看品牌，看产品，“市场不缺需求，缺的是信心。在福州楼市好产品的基础上，一旦政策利好得以明确，消费者没有不买账的理由”。

　　3.观点

　　“已经接近成本价”

　　当前，福州置业者最为关心的问题，莫过于这轮降价的底部何在，在房价长时间下挫之后会否出现反弹的行情？

　　一部分声音认为，下半年楼价踉跄下跌的步伐恐怕难以停止。近期货币政策的紧缩，与经济节奏的放缓，都将影响开发商的信心。而由此带来的供大于求形势，与整体的观望情绪，也影响到购房者入市的积极性。这种情况下，新盘价格有持续调整的压力。

　　“对于福州这个城市而言，房价下跌的空间较小”，华辰地产策划部副经理许育斌个人认为，存在两个原因，一是从成本上来看，地价、建安成本、营销成本等均在上涨，开发商的利润空间越来越小，房价很难下跌；二是从福州本身房价来看，在省会城市中处于中等，2003年以前福州的房价一直处于偏低的水平，此后虽有上涨，但都在理性范畴内。此外，这几年，福州土地供应量并不大，从未来城市发展来看，需求仍旺盛，供需平衡。

　　“房价再降也有谱！”

　　“对自住型购房群体来说，现在买房的时机已经差不多到来了。福州的房价再跌也不会太离谱，只要简单算一笔账就清楚了：平均楼面地价在1500元左右的房子，加上建安成本、各项配套费用也要两三千元，再附上运营销售的成本，销售价格在5000元至6000元就基本是福州房子的合理价格。”业内人士郑先生认为，“现在买房至少不会贬值，因为开发商已经接近于赔本，许多楼盘的优惠已经令内行吃惊。即使开发商断臂求生，能断的也只有两只手，不可能一直砍下去。”

　　国广一叶天知营销董事长叶斌表示，接下来楼盘的销售可能是小幅震荡的走势，价格小幅回落或平稳，成交小幅增加，或维持上半年的水平。因为目前福州供应项目大多是前两年拍卖所得，这两年福州出让的住宅用地平均楼面地价不低，加上建筑成本及合理的利润，其价格调整空间已经十分有限。尽管市场不见好转，但价格也不会一味下滑。

　　□记者手记

　　赶集，百感交集

　　中国的老百姓把到集市上去买卖货物叫做“赶集”。如今的福州地产市场，数十家企业数十个楼盘项目，大家都摆在一个台面上，你吆喝，我促销，等待消费者选购，这不也正像一次“商品房的集市”吗？

　　这样的集市之下，免不了各方都有百般揣测。消费者想的是，现在供货商日子吃紧，可能还会继续大幅让利促销，对于来赶集的消费者来说，应该是件好事。当然，要提醒消费者的是，“价廉”绝不是买房的唯一理由，更要善于挑选“物美”的。

　　而此时的供货者———开发商们则更是百感交集。明知道自己的产品是有市场需求的，消费者却迟迟不肯下单。有人带了个头———裸奔！后面就接二连三跟出了一群人，降价的企业肯定也是心疼不已。

　　现阶段，消费者、开发商都在玩着心理“拉锯”，话说当局者迷，只有业界人士算是看得睁睁的，他们很理智地“掂了掂算盘”：“3999元/㎡空中复式洋房”、“9999元/㎡八一七中轴迷你公寓”……这些可都是成本价销售了吧？房价，再降也该有谱吧？这促销，该是房价最后一跳了吧？

　　这一晃，年底就要到了，不妨赶一回这“商品房的集市”，还是那句老话：要买房该出手还是尽快出手！

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