6月福州商品住宅交易报告

　　6月印象
   
　　6月印象光阴荏冉，不知不觉间08年的时光就这样走过了一半，步入盛夏。炽热的空气充斥在城市的每一个角落，就如同开发商那日益紧绷的资金链一般，压得让人喘不过气来。与气候不同的是，如今福州的楼市依旧在冬季里徘徊。
   
　　延续着前两个月的促销风潮，许多楼盘在端午节的前夕就继续加大促销的力度，福州楼市上空,此刻正在上演着一幕幕营销攻防战，应接不暇的营销活动,大有你方唱罢我登场的宏大气势。
   
　　也许市场未能如开发商所愿,六月里存款准备金继续上调、石油及能源价格的不断上升、物价的持续上涨以及自6月5日起那连续10多天股市的大阴线,使得原本已略有起色的成交量再次遭受打击，尤其是在商品房住宅成交量出现量价齐跌的现象，住宅成交金额更是跌至3年来的最低点。
   
　　从开发商与购房者之间近几个月的博弈我们可以看到，多数开发商迫于资金所带来的压力,不得不从08年3月开始加大市场的供应量，但从成交量的数据显示,大体量的供应并未能起刺激和促进的作用，成交速度仍然缓慢,观望气氛依然浓厚。可喜的是,我们看到本月区域成交均价开始出现了反弹，鼓楼中心区域均价为何突破20000元，是昙花一现还是合理的价位，暂且让时间来检验吧。
   
　　当我们再去回望4、5月份楼市成交的略微回暖，只能不由地感叹这已经是过去了！接下来的几个月是传统的销售淡季，排除政策因素的影响，福州市房地产市场仍然会面临更为严峻的考验，出现大幅度的波动可能性依然存在，但我们始终应该坚信，房地产市场需要合理的调整，保持良性的健康发展，是有益的，并高过一切利益。

　　商品房市场供求比例为1∶0.61
   
　　2008年6月福州房地产市场商品房供求比为1∶0.61，其中供应量和成交量双双回落。近半年来，由于商品房成交量维持在低位运行，供应量与去年同期相比有着一定程度的缩减，但是从总体上来看依然还是供大于求。

　　2008年6月福州商品房供应量为27.47万平方米，与上月相比大幅下降，下降面积为37.32万平米，环比跌幅高达27.47%。
   
　　2008年6月福州商品房成交面积为16.66万平方米，与上月相比缩减了20.04万平方米，环比跌幅为59.06%；商品房成交额为10.63亿元，与上月相比减少了8.84亿元，环比跌幅为45.26%。
   
　　2008年6月福州商品房成交均价为6044元/平方米，与上月相比成交价格上涨1036元/平方米，环比涨幅为20.65%，受本月经济适用房成交量的大幅度下降，本月福州商品房成交价格开始回升。

 

　商品住宅市场6月成交7.26亿元
   
　　2008年6月，福州商品住宅市场供求比为1∶068，其中供应量回落幅度大于成交量回落幅度。本月供求比继续攀升，与3月基本持平，而近三个月市场供应量的持续下降从一定程度上缓解了供过于求的市场现象。
   
　　2008年6月商品住宅供应量为14.17万平米，与上月相比住宅供应面积减少13.97万平方米，环比下降49.64%。从区域上来看，除鼓楼区和晋安区之外，其余各区域供应量都有新增较大幅度的下降，其中马尾和台江区域的供应量为零。
   
　　2008年6月，福州商品住宅市场成交量价齐跌，其中商品住宅成交面积为9.7万平方米，成交均价为7485元/平方米，下跌幅度分别为25.4%和1.94%。
   
　　2008年6月福州商品住宅成交总额为7.26亿元，与上月相比减少2.26亿元，环比下跌幅为26.81%，其成交总额为近8个月来最低。

　　区域市场

　　鼓楼区——商品住宅供应量增175%，价格继续上扬
   
　　本月供应量达到9.08万平方米，环比上月涨幅达到175%。近三个月总供应量达到25.68万平方米，相比之下成交量的表现仍不容乐观，本月成交1.74万平方米，与上月基本持平，从历史几个月的总体数据来看，成交量在08年4月达到高峰之后，近几个月呈逐步下降的趋势，三个月总成交量为6.12万平方米，也低于去年同期水平，本月供求比为1∶0.15。
   
　　从供应结构上看，鼓楼区市场供应的主体仍然是商品住宅，六月供应量为61494.22平方米，占了82%。本月出现了一个以商业用房为主的项目君临·盛世茶亭，其它为商品住宅的配套产品，本月商业用房供应量为11856.31万平方米，供应比重增长11%，车位供应量为3520万平方米，供应比重下降2%。
   
　　本月鼓楼区成交仍然呈现低迷状态，商品住宅成交量仅为1.49万平方米，同比去年6月份的6万平方米的成交量，下降近4.5万平方米，从成交结构上看成交基本与上月持平，商品住宅本月仍以78%，占据成交主力的位置。车位及商业本月成交2500平方米，与上月对比发生小幅波动。由于鼓楼区目前的楼盘价格处于全市最高水平，我们认为成交量下降的主要原因仍是消费者对目前市场价格的抗性和对未来市场升值空间信心不足所造成的影响。
   
　　六月鼓楼区从数据显示：供应、价格都有上升的趋势，本月共成交商品住宅183套，其中中心区域成交89套，西区方面成交94套，从户型面积上看，中心区域均以小户型面积的物业为主，西区成交面积则相对较大，价格方面：中心区域项目价格仍然坚挺,环比上月出现上涨6%,西区价格也处于较高的水平，领先于其它区域。

　台江区——供应量持续低迷
   
　　本月台江区供应量继续为零，成交量0.77万平方米，供求比也为零。2008年台江区的房地产提前进入了“冬眠期”，供应及成交量都在极度蒌缩，上半年供应量为5.08万平方米，成交量6.03万平方米，从数据上看明显与其作为福州中心板块的身份不符。不禁让人诧异台江区的供求关系为何如此低迷？从整个区域来看，供应量非常低迷，究其原因是从融信以放弃7000万元保证金的代价，退出了2007年9月11日以总价9.04亿元，拍下的白马地块开始，台江区的地块供应也从此不大顺利，之后该地块多次流拍。从上面这个事件，可以看出台江区目前的房地产开发成本风险较大。从现时台江区中心区域商品房成交最高的均价不过是万元来看，未来可增长的空间也较小。
   
　　通过市场研究，我们认为台江区成为宏观政策调控后影响较大的区域，是由于缺乏竞争力所造成的，台江基本可分为中心城区、江滨板块、东区板块三个区域，从本月的成交价格来看，中心城区8985元/平方米，成交的项目集中在以五一路汽车南站周边，与鼓楼区的中心城区进行比较，价格差异达6000元/平方米，两区域间的区别仍是传统概念的差异，台江以商贸中心著称，相反鼓楼则以行政中心闻名，在福州人的心目当中行政的价值大于商贸。台江江滨板块本月成交均价11084元/平方米，虽价格较高，但成交量较少。与其它江滨板块对比，台江的江滨太“闹”了，影响到住宅产品的档次感及舒适度，东区板块均价在6383元/平方米，环境及噪音的污染、外来人口的聚集都给该区域造成严重影响，从上述分析可以看出台江区的整体价值较低、抗跌系数最差，供求低迷也是情理之中。

　　晋安区——区域均值显示中心最高、东区最低
   
　　本月晋安区的商品房供应量为5.71万平方米，成交量为4.2万平方米，供求比为1∶0.74，从数据上观察：08年4月起成交量被经济适用房成交激活后，三个月累计成交27.46万平方米，占2008年上半年的85%。巨大的成交体量也使晋安区成为成交热点板块，但通过对数据的分析，可以发现大规模成交的原因仍是经济适用房的集中备案所造成的。

 　　本月晋安区打破零供应量的局面，商品房供应量为5.71万平方米，其中商品住宅5.15万平方米占90%，商业用房2466平方米，占4%，车位用房3142平方米，占6%。商品住宅供应处于主体地位。商品住宅成交1.34万平方米，占57%,环比上月涨幅8%，而经济适用房成交下降至2.31万平方米，占36%，但仍然影响较为显著，占据较大的比重。环比下降52%，商业用房成交3053平方米，较上月增长3%，车位用房成交3769平方米，上涨5%.
   
　　从目前市场关注的两个板块表现来看:晋安中心区域均值在8389.58元/平方米，与台江区中心城区价格相近，竞争实力上看，强于台江区，但低于鼓楼区。由于临近市中心，交通、配套在这一两年进步较快，以目前的均值水平来看，未来仍有一定的上升空间。晋安北区区域均值在6917.42元/平方米，由于价格涨幅一直低于其它区域，未来在城市规划中，该区域的软硬件实力将得到较高提升，因此成为房地产关注的热点区域之一，但目前该区域发展仍存在着一些问题，比如说外来人口较多因素、治安环境、配套设施不齐全，而且该区域陆续供应的经济适用房项目，对未来的商品房市场价格也会造成一定干扰。从竞争力来看，高于鼓楼西区板块、与仓山区的金山板块将形成较强的竞争关系。

　仓山区——各区域价格稳定，金山区域竞争最激烈
   
　　本月仓山区的商品房供应量为12.95万平方米,成交量为11.28万平方米,供求比为1∶0.87,从数据上观察:2008年3月开始供应量增长幅度加快，四个月累计供应面积达到38.8万平方米，反观成交量表现明显弱于供应量，但是仍为福州市区成交最为活跃的区域之一。从本月的供求比来看，供求关系较为稳定。仓山区新增供应量为12.95万平方米，其中经济适用房10.63万平方米,环比上升22%，商品住宅供应15917平方米，环比下降22%，商业用房供应1939平方米及车位用房供应5355平方米，环比上月略微调整。

 　　金山区域均价6432.27元/平方米，该区域是仓山最重要的板块，供应的项目较多，采用样本时，样本数达到19个，可见该区域的竞争程度非常激烈，各大地产商频频展开“价格战”，以金山大景城、中天金海岸较为典型，从数据反映的价格来看，金山大景城最低单价3888元/平方米。中天金海岸六期最低单价4758元/平方米。仓山江滨区域均值8847.52元/平方米，由于江景资源的稀缺性，江滨板块一直是仓山区价格最贵的地区，代表楼盘为江南水都心巢本月成交114套，成交面积7850平方米，成交均价8376元/平方米。一楼最低价达到6564元/平方米，最高成交单价为9533元/平方米。仓山旧区本月均值7726元/平方米。代表楼盘金辉伯爵山本月成交21套，成交面积2204平方米。均价为：7819元/平方米，成交最低单价为7045元/平方米，最高单价为9014元/平方米。

　　马尾区——供求双方关系较为缓和
   
　　本月马尾区新增供应量为零，成交量达到1.38万平方米，环比上涨40%，从数据显示，2008年上半年马尾区总供应为 20.38万平方米，成交量为13.16万平方米。供求比为1∶0.65，从整体来看，马尾区供求双方关系较为缓和。五月份总供应量达8.88万平方米，从马尾的销售速度来看，需要一定时间来消化，分析各项目的销售周期，预计供应量仍将放缓，未来将会推出供应量的项目主要是东方名城、水岸君山、侨城华府等。三个项目开发体量都较大，分布在马尾三个不同的区域,预计下半年东方名城即将推出沿江高层部分，水岸君山仍有较多存量未推出，侨城华府是即将上市的新项目。
   
　　通过区域均值来进行分析：马尾区主要可分为三个区域，本月东江滨区域均值为7891.14元/平方米，这个区域内有东方名城及长滩美墅这样的项目，价格自然不会低，本月上涨11%，目前仍然是马尾商品住宅高价格物业所集中的区域，中心区域是指马尾市区的商品住宅，本月均价达到6668.75元/平方米，价格维持在马尾区的中等水平，本月上涨8%，主要和水岸君山的成交有关联，最后是亭江区域，也就是造成本月商品住宅均价下跌的“元凶”，本月均值只有3770元/平方米，如此低的价格，再加上一定量的成交，直接造成了价格的下滑，而商品房为何均价未跌反升，主要是由于商业的成交价格拉高了价格。因此可以得出结论，本月价格下跌并非是普遍现象，而是单个项目所造成的，目前的价格仍是在合理的范围内。

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