从２００７年下半年开始，９０／７０政策的成效在市场上逐渐“显形”，并在２００８年初进入了“小高峰”，甚至上海等一线城市的小户型供应已经占到了住宅供应总量的４０％左右。可以预见的是，“也许在两三年后，随着９０／７０小户型供应的加大，市场对此种产品的需求会逐渐放缓，甚至有可能出现供大于求的局面”，而与其对应的１３０平米以上的大户型，也将在尴尬中重回人们焦点。

　　怪现象：中小户扎堆的“市场阵痛”

　　２００５年后，国八条、国六条、国十五条、１６５号文和１０１１号文等接踵而至的组合拳，表明了国家对供应结构调整的决心。而在调整供应结构新政中，“９０平方米以下新建商品房总量必须控制在７０％以上”的比例限制成为最为核心的政策。

　　近两年，成果初显成效，９０／７０政策既改变了供求关系，又缓解了政府的住房保障压力，同时也减缓了房地产业投资增速，利润空间的减少也是对行业的重新“洗牌”。但同时，我们也不得不正视这一政策带来的“局部阵痛”。

　　３月２５日“新华视点”网站点名了几个“地产怪现象”。房地产商将大套户型的商品房拆分成两个中小户型（市面上的“拼装房”），或一套中户型与一套小户型捆绑销售的现象，以此规避国家的９０／７０政策，类似销售方式在福州、厦门、深圳等城市都出现了。结果必然伴随着一套房子出现两个房产证、办证过程买卖双方的协议纠纷等问题，而这样的现象在市场上，至少在福州的市场上绝不算罕见，并且随着小户型的大量上市，规避方式也在“与时俱进”。

　　开发商“绕圈子”规避国家政策的现象值得反思，但如果许多商家都在想方设法规避某项政策，那么我们是否也该重新审视一下市场层面的供需平衡了。

　　细细分析这些“地产怪现象”，正是市场化管制于无形的手段——“分拆出售”及“一房两证”就是例证。虽然怪异，虽然“阵痛”，却也颇符合市场逻辑，可以预见，随着小户型集中放量，市场小户需求趋于饱和，相对的，大户型退居市场“二线”，“纯大户社区”的绝迹只是时间问题。

　　非常态：“纯大户社区”开始走俏

　　这时，又一个问题摆在人们面前，大户型少了，然而福州人对大户型的需求也跟着减少了吗？为何“纯大户社区”总价不菲，偏偏就有人对这样的社区青睐有加？

　　从几个分别位于金山、五四北、上街的售楼部走访，我们听到一些市场层面的声音。

　　据了解，目前福州市场的纯大户社区屈指可数，大多数的都为大中小户混合社区或纯小户型社区。从２００８年第一季度的市场放量来看，小户型占了半边天，并且集中在２００８年１－４月集体面市，甚至有超越混合型社区成为市场主力产品的趋势，而从２００８年３、４月份开盘的楼盘来看，真正在推的纯大户社区只有融信宽域、彼岸城、美林湾等不多的几家。小户型社区在开盘之初，往往因为总价低而销量攀升，但到了销售后期，也不乏“后继无力”的现象。反倒是人们眼中一贯总价高、下手需三思的“纯大户社区”卖得火热。

　　以融信宽域推出的楼中楼为例，开盘的前三天便卖出了７０％，并迅速在短短数周内“卖差不多了。”有同事也相中了一套，售楼小姐客气地告诉他楼中楼已经售罄时，他还特别惊讶，这楼市也不像去年那么火，怎么才没多久，原以为卖不动的大户型就被“扫荡一空”了？

　　同事惊讶，我却不以为然——大户型社区的稀缺性，早在２００６年的国六条规定之初就埋下了，现在的走俏，正是市场的必然走向。

　　声音：“纯大户”需求日渐凸显

　　物以类聚，人以“社区”分

　　融信宽域售楼主管  杨梅

　　很多人之所以相中大户型，原因其实很单纯，就是想找一个适合自己的社区氛围，以融信宽域为例，买我们房子，都是相对比较成功，积蓄也相对丰厚的家庭，他们想要与之为邻的，也都是同样阶层的人。因此在我们社区里面，居住环境就单纯很多，都是居家自住的，极少出租和闲置，对社区文化氛围的培养，优势肯定大。也正因为消费群体多为高端客群，因此我们在精装修上也下了一番工夫，统一用别墅尺度来设计，对景观、架空层的要求比起其他混杂性社区，也是更上一层楼。

　　舒适的户型促使人们选择“纯大户”

　　国广一叶设计师  黄辉

　　大户型的房子，我们在设计的时候可以很好地把各个功能区明确划分开，卧室、客厅、厨房等布局也更合理、宽松，也就是说大户型在满足基本的生活功能之外，还附带了娱乐和休闲空间，这是较小的户型所不能提供的，同时大户型通常都有带入户花园，在设计上也可以用别墅尺度来做一些精装修，这也是客户比较满意的。

　　三代同堂是很多福州人的“正统”

　　融信宽域业主  陈先生

　　３０岁左右的人，买房往往会考虑结婚之后的问题，小户型有好处，卫生方便，总价也低，可供选择的房源也不少，就是一点，只能住二到三口之家，再多就显得很挤，但是我们这样的双职工家庭，夫妻两人都上班，有了孩子怎么办？找保姆吧，贵不说，还担心照顾不好，想来想去，还是得把父母接来一起住，刚好孩子有人带了，老人家也有个照应。所以我和老婆商量了很久，还是咬咬牙，买了大户型，一劳永逸。

　　纯大户社区更适合二次置业者

　　彼岸城售楼部经理  郝先俊

　　二次置业者多半会选择纯大户型的社区，他们的实力比较雄厚，更关心户型、景观上的舒适度，而不同档次的消费群体对周边的环境、景观、装修、电梯等相应的设备要求档次是截然不同的，还有很重要的一点，就是社区氛围，纯大户型社区更单纯，业主的阶层、文化素质都比较相当，也比较能满足二次置业者的消费心理。

　　反思：福州住房意识和形态正在脱节

　　自从小户型政策推行以来，围绕“三代同堂”引发的大讨论不仅冲击了福州人传统的住房观念，也引发了一场伦理上的论战，众所周知，大多数福州人还是倾向在“三代同堂”的亲情住房观上。但目前的福州市场产品结构和形态，却不能很好地满足这样的住房观念，甚至在一定程度上造成了意识、形态的严重脱节。

　　目前福建省的楼盘规模还是有限制的，市内是８万平米以内，城郊区２０万平米以内，否则就得到省政府去批。再加上９０／７０的政策，对开发商也是个很大的制约。

　　从现在的市场走向看，国内许多地产专家都预测，未来１～２年，小户型可能过剩，产品结构的不平衡、开发商的资金流的降速，银行贷款不能按时回笼等等状况都可能引发连锁的地产风险。这时，行业如何持续健康发展，将成为开发商和政府都要认真考虑的问题。而当小户型相对过剩的情况下，“纯大户”社区的稀缺性也开始显现，在阶层已经形成并越来越清晰的背景下，社会特别是中国的一线城市对于“纯大户”的需求目前呈现逐步扩大的趋势。

　　因此，如何与市场有效接轨，有效制止市场的供大于求，不是只服务一部分客户群——首次置业者、青年白领等，为他们提供大量的中小户型，同时也应该重视另外一部分客户群——二次置业者、成功人士等实力较雄厚的人群，为他们提供纯大户甚至豪宅社区，合理地调整产业结构，防止住房意识和形态的失调，这才是需要我们关注和反思的。

　　相关链接

　　福州还有哪些“纯大户社区”

　　据了解，目前福州在推的“纯大户社区”中，融信·宽域多为１４０－１５６平方米的“纯大户”，户型包括楼中楼四房，错层四房大户、平层四房大户等，其中全栋式楼中楼在近期市场“火了一把”，业内评价这种户型正是抓准了市场同类产品的空档，才取得了不俗的业绩。此外，近端时间一再加推的彼岸城也正是瞄准了大户的市场档期，而美林湾、家天下三木城Ｄ区也是目前在推的“纯大户社区”。